（李娜）
深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司執(zhí)行董事，瑞聯(lián)平臺創(chuàng)始人 李 娜
心之所向、素履以往——用創(chuàng)新詮釋估價行業(yè)的未來
一、中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)估價三十年輝煌發(fā)展之路
房地產(chǎn)估價發(fā)展之路可以分為三個階段：
一是行業(yè)起步及規(guī)范化階段（1993-2000年）。伴隨著房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展和住房市場改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)估價行業(yè)應(yīng)運而生。1993年，原建設(shè)部、人事部建立了房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度，在全國范圍內(nèi)開展了首批房地產(chǎn)估價師資格評審、認(rèn)定工作；1994年7月，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”；1994年8月，全國性房地產(chǎn)估價行業(yè)組織——中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會成立；1999年發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；2000年估價機(jī)構(gòu)開始脫鉤改制。
二是快速發(fā)展階段（2001—2014年）。在此期間估價機(jī)構(gòu)規(guī)模、從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，營業(yè)收入顯著增長，估價需求日益增多、服務(wù)內(nèi)容多元，涉及房地產(chǎn)抵押、房屋征收、房地產(chǎn)司法鑒定及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。這一階段，房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)占比較高，咨詢業(yè)務(wù)占比相對較低。
三是穩(wěn)定發(fā)展與風(fēng)險挑戰(zhàn)并存階段（2015年至今）。隨著2015年《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的修訂、2016年《資產(chǎn)評估法》的頒布、2017年房地產(chǎn)估價師資格確定為準(zhǔn)入類、2021年職業(yè)資格制度和資格考試的改革完成，房地產(chǎn)估價技術(shù)逐漸成熟、行業(yè)法律地位逐漸提高、職業(yè)資格制度更加完善。但隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)波動和房地產(chǎn)市場下行，傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)持續(xù)縮減，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展進(jìn)入戰(zhàn)略機(jī)遇和風(fēng)險挑戰(zhàn)并存時期。
（二）三十年行業(yè)貢獻(xiàn)，彰顯專業(yè)價值
房地產(chǎn)估價行業(yè)三十年年輝煌發(fā)展之路彰顯了其專業(yè)價值，逐步構(gòu)建了較為完備的估價理論體系與人才隊伍，也是行業(yè)存在的核心價值和底層邏輯。
1.估價理論體系與人才建設(shè)推動行業(yè)發(fā)展
房地產(chǎn)估價作為一門交叉學(xué)科，融合了經(jīng)濟(jì)、管理、規(guī)劃、建筑工程、財務(wù)等多領(lǐng)域知識。其以替代原理為基礎(chǔ)的比較法，有效連接市場需求與客戶導(dǎo)向；以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的收益法，為價值最大化決策提供科學(xué)工具；以生產(chǎn)費用價值理論為基礎(chǔ)的成本法，實現(xiàn)精準(zhǔn)成本核算與管理。估價原理與方法論引領(lǐng)了專業(yè)發(fā)展，同時隨著行業(yè)發(fā)展，一大批掌握系統(tǒng)估價知識和技能的專業(yè)人士進(jìn)入房地產(chǎn)估價行業(yè)，提升了整個行業(yè)的專業(yè)素質(zhì)同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)也為社會創(chuàng)造了可觀的就業(yè)機(jī)會。
2.價值守護(hù)者角色凸顯行業(yè)貢獻(xiàn)
三十年來，估價機(jī)構(gòu)和估價師堅守獨立、客觀、公正原則，遵守職業(yè)道德，通過提供專業(yè)服務(wù)，在市場交易中保障公平合理、維護(hù)市場秩序，在金融活動中保障各方權(quán)益、防范金融風(fēng)險，在政府征收征用、司法鑒定等公共事務(wù)中維護(hù)社會公平正義、促進(jìn)社會和諧發(fā)展，在城市建設(shè)、市場研究建言獻(xiàn)策，推動健康發(fā)展，價值守護(hù)者角色凸顯行業(yè)貢獻(xiàn)，這是我們行業(yè)存在的核心價值和底層邏輯。
（三）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題
1.業(yè)務(wù)現(xiàn)狀：業(yè)務(wù)范圍不斷拓展，但市場化轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)
當(dāng)前，大部分估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)仍以法定鑒證性估價為主，尤其是抵押估價和征收估價業(yè)務(wù)占比超過一半。市場化、商業(yè)性的估價服務(wù)發(fā)展相對滯后，在現(xiàn)今大環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢下，過度依賴法定業(yè)務(wù)是造成行業(yè)及機(jī)構(gòu)困局的重要原因之一。如何提供高質(zhì)量的估價服務(wù)，滿足市場需求，不斷深化拓展估價業(yè)務(wù)，走市場化、咨詢化、科學(xué)化發(fā)展之路，需要我們行業(yè)從業(yè)人員共同來解決。
2.人才現(xiàn)狀：行業(yè)青年人才匱乏、復(fù)合型人才短缺、梯隊建設(shè)滯后
行業(yè)人才現(xiàn)狀面臨的問題：一是青年人才相對匱乏，房地產(chǎn)估價師平均年齡為46歲，35歲以下的青年人才只占10%，亟需建立有效機(jī)制吸引和培養(yǎng)新生力量；二是復(fù)合型人才短缺，隨著服務(wù)需求日益多元化、專業(yè)化，單一估價知識人才已無法滿足市場需求，行業(yè)和機(jī)構(gòu)需培養(yǎng)具備跨領(lǐng)域知識儲備的綜合型人才；三是公司梯隊建設(shè)滯后，機(jī)構(gòu)法定代表人平均年齡近50歲，50歲以上占比近一半，如何實現(xiàn)新老交替、培養(yǎng)接班人至關(guān)重要。人才是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的核心動力，也是估價機(jī)構(gòu)的核心資源，是不斷開拓進(jìn)取的源泉。怎樣吸引、培養(yǎng)和留住青年人才及多元化人才，構(gòu)建合理的人才梯隊，為行業(yè)持續(xù)注入發(fā)展活力，是我們需要深思的問題。
二、國際房地產(chǎn)估價發(fā)展趨勢
（一）趨勢一：發(fā)展路徑層面——深耕細(xì)分領(lǐng)域，做到專精特新
估價機(jī)構(gòu)發(fā)展策略可以分為兩類，一類是多元化發(fā)展，包括資產(chǎn)管理與投資咨詢、房地產(chǎn)估價與咨詢、房地產(chǎn)市場研究與市場分析、房地產(chǎn)項目開發(fā)與管理、租賃、交易等；另一類是向某個細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)化發(fā)展。表面上看，多元化發(fā)展道路更具市場優(yōu)勢，但對于大多數(shù)中小機(jī)構(gòu)而言盲目追求多元化，可能會導(dǎo)致資源過于分散，影響核心競爭力，并不適合于所有機(jī)構(gòu)。
專業(yè)化發(fā)展的優(yōu)勢在于，在提升服務(wù)精準(zhǔn)度的同時，增強(qiáng)了客戶信任度，有效滿足了各種特定行業(yè)客戶的專業(yè)需求。國際眾多成功的中小型估價機(jī)構(gòu)，通過深耕細(xì)分領(lǐng)域，實現(xiàn)專精特新的發(fā)展之路。House Canary成立于2013年，總部位于美國加州。主要專注于房地產(chǎn)估值和市場預(yù)測，利用AI的驅(qū)動算法，結(jié)合歷史和實時數(shù)據(jù)，為金融機(jī)構(gòu)、投資者、貸款機(jī)構(gòu)提供精準(zhǔn)的房地產(chǎn)估值和市場趨勢預(yù)測服務(wù)等。
（二）趨勢二：技術(shù)驅(qū)動層面——數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動特征明顯，智能化服務(wù)加速發(fā)展
數(shù)字技術(shù)和人工智能技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的應(yīng)用日益深化，數(shù)字化智能化轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，傳統(tǒng)人工估價的局限性日益明顯。國外人工智能在房地產(chǎn)估價及咨詢應(yīng)用中已經(jīng)走在前列，主要應(yīng)用于自動估價模型、土地價值評估、房地產(chǎn)市場預(yù)測與分析、城市發(fā)展分析等方面。以美國自動估價模型為例，Zillow公司運用大數(shù)據(jù)模型——Zestimate房屋估價模型以及龐大的數(shù)據(jù)處理技術(shù)、AI技術(shù)在市場上建立了強(qiáng)大競爭壁壘，其精準(zhǔn)度高、覆蓋范圍廣、時效性強(qiáng)，為美國1.04億個家庭提供精準(zhǔn)的房產(chǎn)估值和市場趨勢分析，實時反映市場變化，并且通過持續(xù)創(chuàng)新向數(shù)據(jù)化和標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，鞏固了其在市場上的領(lǐng)先地位。
未來，數(shù)字化平臺和人工智能已經(jīng)成為國際房地產(chǎn)估價行業(yè)的核心驅(qū)動力，隨著行業(yè)快速數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型，顯著提升了估價效率和精準(zhǔn)度，更增強(qiáng)了對市場變化的快速應(yīng)變和響應(yīng)能力，滿足客戶的深度需求。借助大數(shù)據(jù)和人工智能，企業(yè)能夠提供更加個性化、精細(xì)化的房地產(chǎn)估價服務(wù)。
（三）趨勢三：人才戰(zhàn)略層面——多元化人才結(jié)構(gòu)，跨學(xué)科技術(shù)整合與創(chuàng)新
隨著科技的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)估價不再是單純的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，跨學(xué)科的人才構(gòu)成顯得越來越重要，尤其是以技術(shù)驅(qū)動特征明顯，提供智能化服務(wù)的國外估價機(jī)構(gòu)在人才體系搭建上，越來注重人才多元化發(fā)展，他們匯聚了諸如房地產(chǎn)估價專家、房地產(chǎn)科技專家、數(shù)據(jù)分析師、人工智能專家、金融分析師、市場研究員等多領(lǐng)域?qū)＜?，推動不同學(xué)科間的協(xié)作創(chuàng)新。
Safeground Analytics總部位于美國，專注于提供住宅和商業(yè)地產(chǎn)再評估服務(wù)。其核心競爭力在于有跨學(xué)科團(tuán)隊，包括房地產(chǎn)估價專家、人工智能專家、數(shù)據(jù)分析師和律師等，這使得其在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以提供獨特專業(yè)服務(wù)，特別擅長處理復(fù)雜的交易和再評估項目。此外，其在估價教育和培訓(xùn)方面也有著豐富經(jīng)驗，能夠為估價領(lǐng)域提供持續(xù)的專業(yè)支持。
（四）趨勢四：商業(yè)模式層面——平臺化發(fā)展，客戶體驗持續(xù)優(yōu)化
在互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化時代，國外房地產(chǎn)估價行業(yè)正加速向數(shù)字化平臺和在線服務(wù)轉(zhuǎn)型，進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新。各估價機(jī)構(gòu)通過構(gòu)建數(shù)字化服務(wù)平臺，不僅打破了傳統(tǒng)信息壁壘，還顯著提升了運營效率，既優(yōu)化了用戶體驗，又降低了交易成本。例如許多公司注重開發(fā)用戶友好的SaaS平臺，提供增值服務(wù)、定制化解決方案等，為不同規(guī)模和需求的客戶提供便捷服務(wù)。
Reggora是一個為抵押貸款機(jī)構(gòu)和估價供應(yīng)商提供云服務(wù)的雙邊平臺，打破了傳統(tǒng)抵押貸款機(jī)構(gòu)和估價供應(yīng)商之間的壁壘，平臺通過無縫連接貸款機(jī)構(gòu)和估價師，簡化了估價流程，很靈活適應(yīng)不同規(guī)模的機(jī)構(gòu)需求。未來，估價平臺將整合估價、咨詢、市場分析、交易撮合等業(yè)務(wù)場景板塊，為機(jī)構(gòu)客戶和個人客戶提供便捷高效的一站式解決方案，實現(xiàn)服務(wù)體驗的整體提升。
（五）趨勢五：新興業(yè)務(wù)層面——綠色低碳估價業(yè)務(wù)漸多，推動社會可持續(xù)發(fā)展
在全球碳中和目標(biāo)的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)及建筑行業(yè)在市場需求的推動下，綠色低碳估值業(yè)務(wù)正成為國際估價行業(yè)的重要發(fā)展方向。越來越多的機(jī)構(gòu)開始關(guān)注建筑物的能源效率、碳足跡及環(huán)境影響，并將綠色建筑認(rèn)證、可再生能源使用等可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)納入評估體系。通過科學(xué)量化綠色低碳屬性對房地產(chǎn)價值的影響，能夠幫助投資者識別環(huán)境風(fēng)險，進(jìn)而引導(dǎo)資本流向節(jié)能環(huán)保項目，推動房地產(chǎn)市場朝著更加可持續(xù)的方向轉(zhuǎn)型。在全球碳中和及可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)引領(lǐng)下，ESG（Environmental, Social and Governance）和綠色低碳相關(guān)估價業(yè)務(wù)也正成為國際估價行業(yè)的重要發(fā)展方向。
Carbon Green Valuation成立于2019年，總部位于美國，針對商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)住宅項目，提供綠色低碳估價和其它綜合性估價服務(wù)，致力于幫助房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，具體服務(wù)內(nèi)容包括房地產(chǎn)估價，碳排放評估和優(yōu)化，能源效率分析，ESG績效評價和綠色金融支持。
（六）趨勢六：創(chuàng)新方向?qū)用妗冀K以客戶需求為導(dǎo)向，提供創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)
從國際上看，客戶對估價服務(wù)的要求也在不斷提高。僅提供傳統(tǒng)的估價服務(wù)已無法滿足需求，估價機(jī)構(gòu)必須提供更全面的解決方案。從長遠(yuǎn)看，估價無處不在，但凡與價值相關(guān)，與估值相關(guān)的服務(wù)都可以提供。只有不斷圍繞客戶需求，持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)模式，運用新技術(shù)提升服務(wù)效率，加強(qiáng)專業(yè)能力建設(shè)，才能適應(yīng)市場變化，獲得持續(xù)發(fā)展的動力。
總結(jié)來看，國際中小型估價機(jī)構(gòu)正從傳統(tǒng)的人工估價模式轉(zhuǎn)向“專精特新”的發(fā)展路徑，以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動，通過多元化人才整合、數(shù)字化平臺創(chuàng)新和綠色低碳業(yè)務(wù)拓展，以客戶和市場需求為導(dǎo)向，加速向智能化、專業(yè)化和可持續(xù)化方向轉(zhuǎn)型。
三、房地產(chǎn)估價行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的必要性
（一）國家戰(zhàn)略引領(lǐng)與行業(yè)發(fā)展要求
當(dāng)前國家戰(zhàn)略與房地產(chǎn)估價行業(yè)息息相關(guān)，從國家治理能力現(xiàn)代化、全面深化改革、中國式現(xiàn)代化建設(shè)到綠色低碳發(fā)展等重大戰(zhàn)略部署，都對估價行業(yè)提出了新的要求。這要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須與時俱進(jìn)，通過提升專業(yè)服務(wù)能力、加快智能化轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新服務(wù)模式等舉措，更好地服務(wù)國家戰(zhàn)略實施，充分發(fā)揮行業(yè)價值，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
（二）市場需求導(dǎo)向與客戶多樣化需求
對于金融機(jī)構(gòu)客戶，隨著金融行業(yè)對風(fēng)險管控的要求提高及智能化技術(shù)的應(yīng)用，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)估價服務(wù)提出了新的要求：精準(zhǔn)性與實時性、智能化與自動化。
對于房企客戶，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)科技和綠色、智能科技的加持下，需求比以往更加多元化，特別是在項目規(guī)劃、融資、銷售和資產(chǎn)管理等各個環(huán)節(jié)。除了傳統(tǒng)的項目融資估價外，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越注重全生命周期的估價服務(wù)以及創(chuàng)新性估價產(chǎn)品的支持。
對于政府和國企客戶，估價機(jī)構(gòu)需要更加注重提供公正、透明的服務(wù)，確保各方利益得到平衡。同時需提供更為精準(zhǔn)的結(jié)果，更為詳細(xì)的增值分析及風(fēng)險預(yù)警等服務(wù)，為公共決策提供支持與承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。
（三）估價機(jī)構(gòu)自身專業(yè)服務(wù)能力提升要求
估價機(jī)構(gòu)和估價師除了在基礎(chǔ)理論和方法方面進(jìn)一步進(jìn)行深入研究之外，還應(yīng)該主動擁抱新技術(shù)，應(yīng)用新科技。積極探索與新技術(shù)結(jié)合的應(yīng)用場景，利用新技術(shù)為估價專業(yè)服務(wù)能力賦能，全面提高估價和預(yù)測的準(zhǔn)確性，提升工作效率，最終提升專業(yè)服務(wù)能力，滿足新時代客戶需求。
四、用創(chuàng)新詮釋房地產(chǎn)估價未來
考慮到瑞聯(lián)平臺自身發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外公司發(fā)展經(jīng)驗并結(jié)合我國實際情況和新時代要求，制定了平臺未來較長時間的五大創(chuàng)新與發(fā)展目標(biāo)及四大戰(zhàn)略行動。
（一）五大創(chuàng)新與發(fā)展目標(biāo)
為了實現(xiàn)行業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新與發(fā)展，首先，深耕專業(yè)和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，通過提升專業(yè)技能和行業(yè)經(jīng)驗，增強(qiáng)核心競爭力，提供精準(zhǔn)專業(yè)的估價服務(wù)，樹立良好的行業(yè)口碑和品牌形象；其次，融入數(shù)字化和智能化技術(shù)，引入大數(shù)據(jù)和人工智能等新技術(shù)，構(gòu)建智能化估價平臺，提高估價效率和準(zhǔn)確性，保持技術(shù)的先進(jìn)性；第三，吸引青年及多元化人才，優(yōu)化薪酬體系和職業(yè)發(fā)展通道，促進(jìn)團(tuán)隊活力和創(chuàng)新能力；第四，創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，建立線上服務(wù)平臺，開發(fā)市場化估價產(chǎn)品，擴(kuò)展增值服務(wù)，滿足多樣化客戶需求；最后，優(yōu)化組織架構(gòu)，建立高效的決策機(jī)制和運營體系，完善企業(yè)治理制度，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）四大戰(zhàn)略行動
一是技術(shù)戰(zhàn)略方面，要推動智能化系統(tǒng)建設(shè)，借助大數(shù)據(jù)和人工智能實現(xiàn)部分服務(wù)自動化與智能化；開發(fā)智能估價產(chǎn)品與自動化工具，提高估價效率；建立數(shù)據(jù)共享與平臺化服務(wù)，推動業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。
二是人才戰(zhàn)略上，需打造復(fù)合型、高素質(zhì)人才隊伍。搭建專業(yè)估價師隊伍，通過多種措施強(qiáng)化隊伍建設(shè)；吸引跨領(lǐng)域復(fù)合型人才，提升技術(shù)研發(fā)等能力；搭建專業(yè)的公司平臺團(tuán)隊，提升平臺運營效率。
三是產(chǎn)品戰(zhàn)略，要求創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，提升客戶價值。推動產(chǎn)品專業(yè)化與市場化，向新興領(lǐng)域拓展業(yè)務(wù)；構(gòu)建線上服務(wù)平臺，優(yōu)化用戶體驗，提供便捷服務(wù)與增值服務(wù)；注重綠色低碳發(fā)展，將 ESG、可持續(xù)性納入估值標(biāo)準(zhǔn)。
四是組織架構(gòu)上，要提升管理效能，優(yōu)化協(xié)作流程。推行扁平化管理，提升決策效率；構(gòu)建跨部門協(xié)作機(jī)制，推動知識共享；強(qiáng)化風(fēng)險管理與合規(guī)性建設(shè)，確保業(yè)務(wù)合法合規(guī)，規(guī)避潛在風(fēng)險。
（三）未來展望
房地產(chǎn)估價行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期。估價機(jī)構(gòu)只有在技術(shù)戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略和組織架構(gòu)方面進(jìn)行深入的創(chuàng)新與優(yōu)化，才能實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。通過構(gòu)建智能化的估價平臺、打造高素質(zhì)的復(fù)合型人才隊伍、創(chuàng)新多元化的產(chǎn)品和服務(wù)、優(yōu)化高效的組織架構(gòu)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)將能夠在新時代的競爭中脫穎而出，迎接更加光明的未來。
謝謝大家！