（卓輝華）
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)創(chuàng)會(huì)理事長(zhǎng) 卓輝華
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)新情況、新趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)借鑒
一、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近況
房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)漲跌對(duì)估價(jià)行業(yè)有較大相關(guān)性影響。臺(tái)灣地區(qū)近15年間房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，僅在2015年-2018年間有小幅下跌。2019年-2024年的5年間，臺(tái)北房?jī)r(jià)上漲56%、臺(tái)中上漲137%、高雄上漲93%（見圖1）。
圖1 2017-2024年臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)
根據(jù)2009年11月的一項(xiàng)調(diào)查，高房?jī)r(jià)成為民怨之首。自2010年開始，政府出臺(tái)一系列政策來(lái)打擊炒房，如2010年6月，明確特定地區(qū)購(gòu)房貸款成數(shù)最高7成的限制；2011年6月，實(shí)施《特種貨物及勞務(wù)稅條例》，對(duì)購(gòu)房一年內(nèi)賣房的，需按房地市價(jià)繳納15%的特種貨物及勞務(wù)稅，也稱“奢侈稅”；2012年6月，針對(duì)臺(tái)北及新北市高于8000萬(wàn)元、其他地區(qū)高于5000萬(wàn)購(gòu)房，有貸款成數(shù)最高6成的限制；2012年10月，不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格信息開放查詢；2012年11月，針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)制定獲益規(guī)范；2015年6月，通過(guò)“房地合一稅”，購(gòu)房一年內(nèi)賣房的，需繳納45%的稅，一至兩年內(nèi)賣房的，繳納35%的稅；2017年12月，實(shí)施租賃規(guī)范，建立包租代管制度；2018年2月，成立住宅及都市更新中心，推動(dòng)社會(huì)型住宅租屋，保障弱勢(shì)人群；2020年12月，預(yù)售房屋全面納管，禁止預(yù)售期間轉(zhuǎn)售炒作；2022年1月，開發(fā)商購(gòu)買土地后必須在18個(gè)月內(nèi)限期取得建照興建，否則限制貸款；2024年9月，中央銀行出臺(tái)第七次打擊炒房政策，將自然人購(gòu)買第2套房屋貸款最高成數(shù)降為5成，公司法人購(gòu)置住宅貸款、自然人購(gòu)置高價(jià)住宅貸款及購(gòu)買3套及以上房屋貸款最高成數(shù)降為3成。
但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，打擊炒房政策并未壓制房?jī)r(jià)上漲，原因有三個(gè)方面：一是資金潮引發(fā)投資型房?jī)r(jià)上揚(yáng)；二是低房貸利率誘導(dǎo)租房轉(zhuǎn)購(gòu)房，2008年9月起購(gòu)房貸款利率降至1.64%，2020年3月因新冠疫情資金更為寬松，購(gòu)房利率再降到1.35%，為歷史最低；三是建設(shè)成本上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，新冠疫情前后臺(tái)灣地區(qū)出現(xiàn)缺工、缺料現(xiàn)象，2021、2022年工料成本上漲11%、7.4%，工料雙漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1998-2004年間也曾經(jīng)歷泡沫破裂期，這期間據(jù)統(tǒng)計(jì)，信用合作社和中小銀行倒56家，上市建設(shè)公司倒閉了近1/3。從估價(jià)業(yè)務(wù)拓展來(lái)看，臺(tái)灣地區(qū)的估價(jià)師在房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何周期都有業(yè)務(wù)做，即使在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，也有大量的不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)證券化、企業(yè)重組和并購(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)。
二、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)新情況、新趨勢(shì)
（一）推動(dòng)法定估價(jià)業(yè)務(wù)
依托政策制度規(guī)定，推動(dòng)了法定估價(jià)業(yè)務(wù)需求。包括公有財(cái)產(chǎn)價(jià)格（參照《國(guó)有財(cái)產(chǎn)估價(jià)作業(yè)程序》第7條）、土地征收（參照《土地征收補(bǔ)償市價(jià)查估辦法》第3條）、容積移轉(zhuǎn)（參照《城市規(guī)劃容積移轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》第9-1條）、捷運(yùn)系統(tǒng)土地開發(fā)權(quán)益分配等，必須委托房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)評(píng)估。
（二）建立估價(jià)審議制度
對(duì)于上述法定估價(jià)業(yè)務(wù)，需由相關(guān)估價(jià)委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告提出意見，經(jīng)由集體審查形成最后決議，認(rèn)定價(jià)格。估價(jià)審議制度能夠更好權(quán)衡公私權(quán)益，客觀、全面確定估價(jià)結(jié)果。
（三）通過(guò)仲裁處理價(jià)格紛爭(zhēng)
臺(tái)灣解決不動(dòng)產(chǎn)糾紛的途徑有調(diào)解、調(diào)處、訴訟、仲裁，其中仲裁制度是很重要的方式之一，一般的仲裁都可以在六個(gè)月內(nèi)達(dá)成決議，比法院訴訟的效率更高。臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)人士在十年前就組成了不動(dòng)產(chǎn)仲裁協(xié)會(huì)，很多估價(jià)師作為仲裁人參加。有任何價(jià)值爭(zhēng)議時(shí)，由相關(guān)當(dāng)事人遴選估價(jià)師擔(dān)任仲裁人來(lái)調(diào)解爭(zhēng)議。
（四）擬定估價(jià)技術(shù)公報(bào)
臺(tái)灣地區(qū)2001年制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)規(guī)則》），指導(dǎo)估價(jià)師如何作業(yè)，但是修訂過(guò)程較為緩慢，估價(jià)師公會(huì)認(rèn)為其存在很多不足之處。因此，由估價(jià)師公會(huì)邀請(qǐng)有關(guān)學(xué)者和資深估價(jià)師組成專案小組和專案委員，制定一些技術(shù)公報(bào)。其中，最重要的職業(yè)道德列為第一號(hào)公報(bào)，還有估價(jià)報(bào)告示范文本等，詳見表1。待技術(shù)公報(bào)成熟以后，未來(lái)修法可能會(huì)納入《技術(shù)規(guī)則》中，這是估價(jià)師同業(yè)努力的方向。
表1 臺(tái)灣地區(qū)估價(jià)技術(shù)公報(bào)
序 號(hào) | 名 稱 |
第一號(hào) | 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范 |
第二號(hào) | 敘述式不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書范本 |
第三號(hào) | 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所名稱登錄預(yù)查辦法 |
第四號(hào) | 一、營(yíng)造或施工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表 二、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、管理費(fèi)及稅捐費(fèi)率 三、建物經(jīng)濟(jì)耐用年數(shù)表 四、建物殘余價(jià)格率 五、開發(fā)或建筑利潤(rùn)率 |
第五號(hào) | 收益法之直接資本化法 |
第六號(hào) | 都市更新權(quán)利變換不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書范本及審查注意事項(xiàng) |
第七號(hào) | 財(cái)務(wù)報(bào)導(dǎo)目的下之投資性不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)報(bào)告書范本 |
第八號(hào) | 公開發(fā)行公司取得或處分資產(chǎn)處理準(zhǔn)則第3條第5款——使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估指引 |
第九號(hào) | 瑕疵不動(dòng)產(chǎn)污名價(jià)值減損估價(jià)指引 |
第十號(hào) | 土地征收前協(xié)議價(jià)購(gòu)估價(jià)指引 |
第十一號(hào) | 市地重劃前后地價(jià)估價(jià)指引 |
第十二號(hào) | 收益法之折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法估價(jià)指引 |
第十三號(hào) | 地上權(quán)不動(dòng)產(chǎn)于金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)估價(jià)報(bào)告書范本及注意事項(xiàng) |
第十四號(hào) | 金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)之不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書范本及注意事項(xiàng) |
第十五號(hào) | 土地開發(fā)分析法運(yùn)用指引 |
第十六號(hào) | 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)委托契約書訂定指引 |
三、都市更新與估價(jià)制度
城市更新在臺(tái)灣地區(qū)稱為都市更新。自1998年10月，臺(tái)灣地區(qū)發(fā)布《都市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），當(dāng)時(shí)臺(tái)灣地區(qū)并沒有專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，土地稀缺使得都市更新成為建筑開發(fā)的主要土地來(lái)源，為在都市更新相關(guān)權(quán)益分配中確立客觀公正的估價(jià)制度，在《條例》的附帶決議中明確，都市更新相關(guān)價(jià)值評(píng)估需要委托不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。至2000年9月，《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》通過(guò)立法，臺(tái)灣地區(qū)的估價(jià)制度建立比內(nèi)地要晚。
城市化發(fā)展較快的地區(qū)，可建筑土地一定是稀缺的。因此，老舊建筑的更新是非常重要的，是房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地資源的一個(gè)要件。臺(tái)灣地區(qū)都市更新以權(quán)利變換為主要機(jī)制，即權(quán)利變換更新前和更新后的權(quán)利價(jià)值分配。根據(jù)《條例》第50條，“權(quán)利變換前各宗土地、更新后土地、建筑物及權(quán)利變換范圍內(nèi)其他土地在評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日的權(quán)利價(jià)值，由實(shí)施者委任三家以上專業(yè)估價(jià)者查估后評(píng)定。前項(xiàng)估價(jià)者由實(shí)施者與土地所有權(quán)人共同指定；無(wú)法共同指定時(shí)，由實(shí)施者指定一家，其余二家由實(shí)施者自各級(jí)主管機(jī)關(guān)建議名單中，以公開、隨機(jī)方式選任”。實(shí)施者是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。相關(guān)估價(jià)技術(shù)依據(jù)還有《技術(shù)規(guī)則》，都市更新權(quán)利變換不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范本及審查注意事項(xiàng)等。
圖2臺(tái)北市都市更新核定件數(shù)統(tǒng)計(jì)
都市更新中的權(quán)利變換估價(jià)流程見圖3，從一開始的所有權(quán)人說(shuō)明會(huì)，縣市政府聽證會(huì)，干事會(huì)和權(quán)利變換小組會(huì)議，到都市更新審議委員會(huì)等一系列會(huì)議，由估價(jià)師說(shuō)明估價(jià)的合理性，最后由都市更新審議委員會(huì)核定后，進(jìn)行權(quán)益分配。
圖3 都市更新權(quán)利變換估價(jià)審議流程
四、面向未來(lái)的估價(jià)發(fā)展
每次參加中房學(xué)舉辦的年會(huì)都受益良多，因?yàn)槟陼?huì)的主題一直在領(lǐng)先著估價(jià)師前進(jìn)的步伐，面向未來(lái)更好的發(fā)展?；貧w估價(jià)的初心和使命，就是公正、客觀，維護(hù)和保障交易公平、金融安定、司法公正、社會(huì)穩(wěn)定、公眾利益等。
現(xiàn)在，科技不斷進(jìn)步。我始終認(rèn)為，科技是為估價(jià)行業(yè)提升估價(jià)效率的重要輔助工具，它無(wú)法完全取代專業(yè)的估價(jià)師。估價(jià)師要加強(qiáng)對(duì)科技的運(yùn)用，向市場(chǎng)專業(yè)顧問(wèn)、不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議專業(yè)仲裁人等方向努力。運(yùn)用高質(zhì)量的估價(jià)專業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造公眾利益、社會(huì)信任、產(chǎn)業(yè)品牌。
熱烈祝賀“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”30周年，也是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成立30周年。風(fēng)華正茂，未來(lái)可期。
謝謝大家！