（楊斌）
上海百盛房地產估價有限責任公司總經理 楊 斌
面向未來的城市更新評估咨詢服務
一、新挑戰(zhàn)帶來新需求
（一）城市更新的新挑戰(zhàn)
經歷了城市建設的快速發(fā)展后，特大城市率先進入存量更新階段。存量更新是以“留改拆”為主，“留”在前、其次是“改”、最后是拆，是在原有城市建筑基礎上保留歷史文化建筑，改建部分房屋，是“城上造城”。
這種“城上造城”面臨一系列新挑戰(zhàn)，概括為5個方面，包括：投入成本高、發(fā)展與保護的更新目標多、可騰挪的資源空間少、需要調和的產權主體多、項目周期長。由此帶來了城市更新的3個轉變：由點到面擴展、政府單一主體到社會參與、單一要素向全要素提升轉變。
（二）新挑戰(zhàn)產生專業(yè)服務需求
越是復雜和困難，越需要和依賴專業(yè)技術服務。上海市創(chuàng)新提出了包括責任規(guī)劃師、責任建筑師、責任評估師在內的“三師聯創(chuàng)”機制，推進城市更新高質量發(fā)展。其中，責任規(guī)劃師是為保障公共利益、加強城市更新謀劃、統籌區(qū)域規(guī)劃實施而選聘的領銜規(guī)劃師及其技術團隊；責任建筑師是為提升建設項目品質、破解城市更新技術瓶頸、提供建設項目全流程設計咨詢服務而選聘的領銜建筑師及其技術團隊；而責任評估師則是指為滿足城市更新多元主體利益平衡需要，加快盤活低效空間資源，促進資源、資產、資信、資金貫通而選聘的領銜評估師及其技術團隊。“三師”技術團隊圍繞城市更新，合力開展整體性謀劃、專業(yè)性策劃、合理性評估和陪伴式服務。這個創(chuàng)新機制把評估師的專業(yè)作用顯現化。
二、房地產估價師的新角色
根據上海市房地產估價師協會承接中房學課題研究成果，責任評估師應是以房地產估價師為主體的專業(yè)團隊，其中領銜評估師一定是房地產估價師。這是因為房地產估價師在低效利用識別度、價值感知度、經濟評估專業(yè)度、市場敏感度、房地產權益關注度、政策熟悉度等方面具有專業(yè)優(yōu)勢，能夠勝任城市更新中的調查與識別更新項目，算經濟賬、利益平衡賬，成本分析與投控，綜合目標評價、定位策劃，城市更新路徑研究，城市更新路徑研究等工作，因此責任評估師是房地產估價師在城市更新中的新角色。
三、城市更新中評估咨詢的業(yè)務方向
（一）謀劃計劃階段
1.現狀調查與評價、更新單元識別
包括現狀調查，對土地利用、房價、產權、人口、基礎設施、公共空間、交通、環(huán)境開展調查評價，類似于“城市體檢”；了解更新訴求，向房屋所有權人、土地使用權人、公房承租人、有開發(fā)意向的市場主體了解更新意愿和相關訴求；評價、識別更新單元，可運用數字模型進行計算評價，鎖定更新的單元和范圍。
在上海已經實踐通過產業(yè)用地績效評價識別低效利用地塊，評價為低效利用的土地需要騰退。評價和處置的路徑是：多部門數據匯集→構建指標體系→低效空間識別→鎖定更新區(qū)域→“一地一策”處置→實施動態(tài)跟蹤。
2.功能定位、更新方案研究
包括城市功能定位、專題研究、產權歸集方案、可行性研究等。相關專題研究，指針對區(qū)域主導類型，按需開展專題研究，如涉及產業(yè)轉型升級、歷史風貌保護利用、市政基礎設施與公共服務設施建設的，按需開展環(huán)評、風貌、交通影響等專題研究。
3.產權歸集方案、可行性研究
產權歸集包括房屋征收、土地收儲、股權收購、作價入股、物業(yè)轉讓、以房換地等方式?？尚行匝芯渴侵附Y合城市設計方案、產權歸集方案、物業(yè)運營要求以及項目實施安排等，開展可行性研究論證。
4.社會效益與風險評價分析
社會效益分析包括分析項目實施對區(qū)域發(fā)展、資源開發(fā)利用以及民生改善、環(huán)境提升等外部效應；風險評價分析則是識別可能存在的項目風險，明確相應的應對措施。
5.編制城市更新方案中的利益平衡方案
房地產估價師重點承擔城市更新方案中的利益平衡方案，包括明晰土地利用方式、項目實施安排、資金籌措安排以及特定支持政策等內容。
（二）規(guī)劃設計階段
1.經濟可行性分析
根據資金使用安排和相應支持政策，分析政府、 市場主體、物業(yè)權利人的成本投入和收益情況。多路徑、多視角、多維度、設置多個假設前提開展經濟可行性分析，并區(qū)分動態(tài)指標與靜態(tài)指標，以保證分析結果的科學性、客觀性、公正性（見圖2）。
2.多目標綜合評價
評價目標包括民生保障、歷史人文、社會活力、經濟促進、環(huán)境提升等（見圖3）。
3.實施策略
實施策略按照為產業(yè)類、風貌保護類、居住類、商務樓宇類等有不同的對策。
（三）開發(fā)建設階段
這一階段除了有房屋征收評估、土地出讓、補地價評估、抵押融資評估等傳統評估業(yè)務，包括成本控制測算以及專項債、專項借款、可行性研究等新增業(yè)務。
（四）運營管理階段
運營管理階段有租金評估、不動產證券化評估、退出價值評估，以及定位策劃、投資分析評價等。
（五）后評估與監(jiān)測
監(jiān)測是否達到更新的設定目標，一定年份后開啟新一輪評價和更新。
四、提升能力擁抱未來
為滿足新時期的城市更新服務需求，房地產估價師需要在評估測算能力、投資分析能力、協作溝通能力以及報告制作能力等方面不斷提升，擁抱未來迎接挑戰(zhàn)。
謝謝大家！