大家好！這次活動的時間是一天半，到現(xiàn)在就要結(jié)束了，可以說是比較成功的，但肯定也存在一些不足。特別是在中房學成立30周年活動相關(guān)評價的榮譽方面，我們可能考慮不夠周全，使有些估價機構(gòu)和個人沒有獲得或獲得的榮譽級別不及其預(yù)期。希望大家提出意見和建議，我們未來將努力做得更好。
這次活動原計劃印發(fā)的書共三本，除大家已拿到的《中國房地產(chǎn)估價1994-2024》畫冊、房地產(chǎn)估價30周年文集外，還有一本書因工作量過大等原因沒有完成，就是改革開放以來房地產(chǎn)估價發(fā)展回顧。為了較全面系統(tǒng)回顧和總結(jié)我國改革開放以來房地產(chǎn)估價發(fā)展歷程，并在此基礎(chǔ)上對未來發(fā)展進行簡要展望或提出某些希望，這本書分為國家房地產(chǎn)價格評估制度、國家房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度、房地產(chǎn)估價行業(yè)組織、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的產(chǎn)生、發(fā)展或演變等二三十個專題，邀請較熟悉相關(guān)歷史情況的專家學者、估價行業(yè)組織負責人、估價機構(gòu)負責人分頭撰寫。希望各位作者不要停下來，繼續(xù)努力搜集素材、形成初稿或?qū)σ延械母遄舆M行修改完善，爭取在2025年編寫完成并公開出版。
聽了一天半的會之后，本人有許多收獲和感想。接下來，對年會中涉及的某些問題特別是房地產(chǎn)估價行業(yè)未來發(fā)展，再補充、強調(diào)幾點個人看法。
一是，要擁抱科技。要正確認識和對待科技在估價領(lǐng)域的應(yīng)用及其發(fā)展，特別是自動估價也屬于估價，是估價行業(yè)的一個部分，但現(xiàn)在并不是要趕時髦盲目推行自動估價或智能估價，也不是簡單地進行抵制，而是要利用科技更好地助力高質(zhì)量、高效率估價。自動估價與人工估價不是完全對立的，而是競合關(guān)系。未來，將是人工估價、自動估價、自動估價加人工輔助（如人工估價予以補充、抽查復(fù)核）、人工估價加自動輔助（如自動估價予以檢測或排查）等多種估價方式并存，分別適用于不同的估價對象、估價目的和價值類型。
二是，要積極宣傳。包括對估價行業(yè)內(nèi)和行業(yè)外都要進行正確的宣傳，其中有些關(guān)鍵概念要厘清，特別是下面兩個。
第一個，不要在意使用甚至稱為“不動產(chǎn)估價”?！胺康禺a(chǎn)估價就是不動產(chǎn)估價，不動產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價”。但這句話如果只說前半句，不說后半句，是不完整的。過去，因“房地產(chǎn)”一詞通俗易懂、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮等原因，人們愿意用“房地產(chǎn)”一詞。現(xiàn)在，估價行業(yè)內(nèi)不少人以及高等院校的一些估價專家學者，好像比較喜歡用“不動產(chǎn)”一詞。這兩者其實從一開始就是相同的內(nèi)涵，在歐美等國家也是如此，英文是real estate或real property，大多用real estate，一般都譯為房地產(chǎn)。早期有關(guān)研究中，有時為了區(qū)分兩者，把real estate譯為房地產(chǎn)，把real property譯為不動產(chǎn)。但real estate和real property僅從字面上看，基本上都看不出是房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的意思，而是“真實的（real）財產(chǎn)（estate，property）”，類似于我國“有土斯有財”以及“有恒產(chǎn)者有恒心”中的“恒產(chǎn)”等含意。
第二個，從2016年《資產(chǎn)評估法》頒布實施之日起，可以說“昨日的資產(chǎn)評估不是今日的資產(chǎn)評估，今日的資產(chǎn)評估不是昨日的資產(chǎn)評估”，不能模糊兩者，甚至用“昨日的資產(chǎn)評估”替代“今日的資產(chǎn)評估”?！敖袢盏馁Y產(chǎn)評估”包括了房地產(chǎn)估價，是廣義的，并且《資產(chǎn)評估法》還明確規(guī)定評估要分專業(yè)領(lǐng)域和專業(yè)類別，評估機構(gòu)應(yīng)當向有關(guān)評估行政管理部門備案，特別是規(guī)定“評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦”?，F(xiàn)實中，許多政府部門、金融機構(gòu)、國有企業(yè)等估價委托人及其上級主管部門并不了解這些，以為“今日的資產(chǎn)評估”依然是“昨日的資產(chǎn)評估”。因此，要大力宣傳《資產(chǎn)評估法》以及說明解釋現(xiàn)在的資產(chǎn)評估是廣義的，與房地產(chǎn)相關(guān)的法定評估應(yīng)依法委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估、由房地產(chǎn)估價師承辦，否則的話，不僅違反了法律規(guī)定，還會因評估主體沒有房地產(chǎn)估價資格，導(dǎo)致評估報告無效。
三是，要比客戶專業(yè)。部分估價機構(gòu)只重視招攬業(yè)務(wù)，不重視做好業(yè)務(wù)，出具的估價報告不夠?qū)I(yè)，受到委托人質(zhì)疑。估價機構(gòu)應(yīng)專業(yè)化發(fā)展，要重視吸引和培養(yǎng)青年人才，要給年輕人較好的待遇，為其創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和成長空間。估價機構(gòu)除了努力開拓新客戶，還要通過優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)把新客戶變成回頭客，把回頭客變成老客戶，使老客戶愿意推介新客戶，并成為終身客戶，客戶群將越來越大，進而業(yè)務(wù)會“東邊不亮西邊亮”。要認識到估價服務(wù)是高端專業(yè)服務(wù)，不能采取過于商業(yè)化的營銷方式，特別是估價機構(gòu)負責人不能蛻變?yōu)橐话闵倘耍鴳?yīng)是本機構(gòu)中估價技術(shù)水平一流的帶頭人，要領(lǐng)銜做重大、復(fù)雜、疑難、特殊、新興的估價項目，至少要對其中的估價前提、估價技術(shù)路線等關(guān)鍵問題予以過問、把關(guān)。
同時還要指出，近年來估價行業(yè)內(nèi)、估價機構(gòu)之間惡性壓價招攬業(yè)務(wù)行為十分嚴重，很不利于估價行業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。低收費導(dǎo)致“走形式、湊數(shù)字”式估價，甚至為了省錢，不依法依規(guī)對估價對象進行實地查勘或現(xiàn)場調(diào)查，給估價機構(gòu)和估價師帶來很大的潛在執(zhí)業(yè)風險，需要特別警惕和有效解決。比如，對于在重大估價項目、估價機構(gòu)入圍等招投標中估價費報得異常低的估價機構(gòu)，中房學和省、市等各級估價行業(yè)組織不再向人民法院、軍隊等有關(guān)部門和單位推薦入庫，不出具無不良行為等有關(guān)證明，不給予有關(guān)榮譽等。
四是，要堅定信心。只要房地產(chǎn)市場在，房地產(chǎn)估價就在，而且會越來越需要房地產(chǎn)估價服務(wù)。房地產(chǎn)本質(zhì)上是為人類活動提供空間，包括居住、辦公、購物、娛樂、學習等空間。人類對空間的需求永遠都有，因此房地產(chǎn)永遠都存在。房地產(chǎn)估價立足于占社會財富或資產(chǎn)價值一半以上的房地產(chǎn)，發(fā)展空間巨大。雖然會有“自動估價”，但仍然有許多估價業(yè)務(wù)主要依靠估價機構(gòu)和估價師的專業(yè)服務(wù)來完成。從長期來看，關(guān)鍵是要科學、準確估價。
五是，要立足長遠。要著眼于開展未來趨勢性的估價業(yè)務(wù)，堅持做難而正確的估價。本次年會中同時舉辦中房學成立30周年活動，但我們沒有搞一般的回顧和紀念?！盎仡欉^去是為了更好地面向未來”，即最好的紀念不是沉浸在簡單的回憶過去之中，而是要面向未來把房地產(chǎn)估價事業(yè)繼續(xù)推向前進，并且要腳踏實地、務(wù)實前行，要不斷學習、持續(xù)進化。因此，我們將本次年會的主題定為“面向未來的估價發(fā)展”，主要是引導(dǎo)大家注重長期發(fā)展趨勢，努力做未來的估價業(yè)務(wù)。就價值時點來看，過去基本上是評估房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值價格，后來出現(xiàn)了一些評估房地產(chǎn)過去的價值價格業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在人們越來越想要知道房地產(chǎn)未來的價值價格，需要對未來的價值價格進行科學評估或預(yù)測，特別是關(guān)注房地產(chǎn)未來凈收益流量和價值價格的變動趨勢及持續(xù)性、穩(wěn)定性、可支持性等。
最后，2025年元旦和春節(jié)即將來臨，順祝大家新年快樂，在新的一年取得更大發(fā)展進步！希望在2025年的估價年會上再見。謝謝！