摘要：起步于2007年的廈門房地產(chǎn)（土地）評(píng)估行業(yè)自律公約，至今已有17個(gè)年頭了。時(shí)移世變，如今自律公約依然枝繁葉茂，持續(xù)庇護(hù)著行業(yè)規(guī)范發(fā)展，實(shí)屬不易。本文主要回顧自律公約起步階段的艱難，同時(shí)也記錄了自律公約在實(shí)施過程中不斷隨著法規(guī)的調(diào)整、市場(chǎng)的變化而增刪項(xiàng)目，修正航向。從起步時(shí)的需要外力嚴(yán)厲打磨，逐步過渡到自然融入評(píng)估工作中，再到主動(dòng)規(guī)范業(yè)務(wù)流程、共建行業(yè)生態(tài)，不同的階段見證著行業(yè)自律的逐步成熟。十多年來(lái)，行業(yè)內(nèi)外環(huán)境皆發(fā)生不少變化，而有群策群力的自律公約模式，行業(yè)就有了定海神針。
關(guān)鍵詞：行業(yè)協(xié)會(huì)；自律公約；進(jìn)程；回顧
2006年12月30日，在廈門市巾幗園會(huì)議廳，22家房地產(chǎn)(土地)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)師及其從業(yè)人員濟(jì)濟(jì)一堂，共同參與由市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)主辦，市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)具體承辦的《廈門市房地產(chǎn)（土地）評(píng)估行業(yè)制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及反商業(yè)賄賂行為自律公約》簽約儀式。
會(huì)上協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王崎做行業(yè)情況及《自律公約》背景情況介紹，副會(huì)長(zhǎng)梁明煅宣讀《自律公約》，常務(wù)理事林爾靜代表行業(yè)發(fā)言，在會(huì)長(zhǎng)丁文頂向全體評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員提出恪守公約、遵守國(guó)家法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范等要求后，各機(jī)構(gòu)代表在《自律公約》上簽章，各估價(jià)師、估價(jià)員紛紛踴躍上臺(tái)在《自律公約》上簽字。
《自律公約》的實(shí)施，使廈門市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)翻開新的一頁(yè)。行業(yè)自律的齒輪由此開始轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)。一晃十七年過去了，行業(yè)大環(huán)境雖然發(fā)生了翻天覆地的變化，但是當(dāng)時(shí)行業(yè)自律的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依然適用，《自律公約》經(jīng)多次修訂，依然煥發(fā)著青春。
一、回首向來(lái)蕭瑟處，2006年行業(yè)面臨危機(jī)
廈門市的房地產(chǎn)（土地）評(píng)估行業(yè)自1998年脫鉤改制，至2006年底，具有房地產(chǎn)、土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)共22家（含3家分支機(jī)構(gòu)），有執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師152名，執(zhí)業(yè)的土地估價(jià)師122名，全行業(yè)的從業(yè)人員約500人，大多為高學(xué)歷、高素質(zhì)的專業(yè)執(zhí)業(yè)人員，可謂人才濟(jì)濟(jì)。
與此同時(shí)，行業(yè)卻出現(xiàn)不少問題，如:為承攬業(yè)務(wù)惡意壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；給予委托人或與估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的單位、個(gè)人以財(cái)物或各種名義的回扣、信息費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等；個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)而迎合客戶高估低評(píng)的無(wú)理要求等。甚至還出現(xiàn)了盜刻機(jī)構(gòu)公章，出具虛假報(bào)告的惡性違法現(xiàn)象。這些業(yè)內(nèi)的不正當(dāng)交易行為嚴(yán)重違背了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則，破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，毒化社會(huì)風(fēng)氣，滋生腐敗行為和經(jīng)濟(jì)犯罪。
此外，普遍收費(fèi)過低（如抵押評(píng)估報(bào)告約250-300元/份）導(dǎo)致估價(jià)人員工作不到位，重“量”而忽視“質(zhì)”，報(bào)告質(zhì)量無(wú)法得到保證，部分機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員簡(jiǎn)單克隆報(bào)告，匆忙趕報(bào)告，千篇一律，錯(cuò)誤頻出，失去了評(píng)估行業(yè)的專業(yè)性和嚴(yán)肅性。這更造成行業(yè)失血過多過快，優(yōu)秀人才外流。估價(jià)師地位過低，鮮有人才愿意再進(jìn)入這行業(yè)。
2006年下半年，廈門首次出現(xiàn)為迎合委托方的無(wú)理要求，某些評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估人員出現(xiàn)違法犯罪行為的案例。當(dāng)時(shí)有4名注冊(cè)評(píng)估師被刑事拘留，另有3人被取保候?qū)彙＿@些負(fù)面的事件致使評(píng)估行業(yè)形象與社會(huì)公信力大幅下降，行業(yè)可謂到了“生死存亡”的邊緣。
二、沉舟側(cè)畔千帆過，群策群力共迎轉(zhuǎn)機(jī)
問題不是孤立的，2006年，中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳適時(shí)出臺(tái)《關(guān)于開展治理商業(yè)賄賂專項(xiàng)工作的意見》(中辦發(fā)〔2006〕9號(hào))，各行各業(yè)積極落實(shí)。借此東風(fēng)，各評(píng)估機(jī)構(gòu)在市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的組織下，在市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，群策群力，反復(fù)推演，可謂嘔心瀝血，最終出臺(tái)并共同簽訂了《廈門市房地產(chǎn)(土地)評(píng)估行業(yè)制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及反商業(yè)賄賂行為自律公約》（以下簡(jiǎn)稱“《自律公約》”、“公約”）。
公約內(nèi)容包括：不與相關(guān)單位和部門簽訂業(yè)務(wù)收入返還協(xié)議，不提供回扣性質(zhì)的錢物或消費(fèi)；不向相關(guān)單位和部門提供變相回扣；不惡意競(jìng)標(biāo)；使用廈門市統(tǒng)一的《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同》；拒絕出具虛假、失實(shí)報(bào)告；嚴(yán)格按照國(guó)家土地、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)文本出具估價(jià)報(bào)告，不得出具任何咨詢類意見書、函件等格式的文件等等。
公約還在市價(jià)格主管部門指導(dǎo)下對(duì)行業(yè)收費(fèi)行為進(jìn)行規(guī)范。最低收費(fèi)不得低于行業(yè)成本低價(jià)傾銷。經(jīng)測(cè)算，行業(yè)成本大約為：抵押類及咨詢類約為正常計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%；拆遷類約為正常計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 80%；司法類以評(píng)估價(jià)或拍賣價(jià)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的100%。由此不僅制止不正當(dāng)?shù)蛢r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，也提高了評(píng)估行業(yè)平均利潤(rùn)率，更全面提升評(píng)估報(bào)告質(zhì)量。
公約的出臺(tái)亦得到得到報(bào)告使用方金融機(jī)構(gòu)、拆遷單位等的全面支持。公約通過對(duì)評(píng)估行業(yè)的深度治理，掀翻滋生腐敗的溫床，鏟除商業(yè)賄賂的痼疾，使得評(píng)估行業(yè)回歸清朗。
對(duì)于違反公約約定的，將受到談話提醒、業(yè)內(nèi)通報(bào)、限期整改、公開譴責(zé)、違約處理，直至通報(bào)行業(yè)主管部門建議予以降級(jí)處理等。違約行為如涉及行政處罰、刑事處罰和民事賠償責(zé)任時(shí)，由協(xié)會(huì)上報(bào)有關(guān)部門處理。
公約要落地，就要有抓手。抓手有兩點(diǎn)：抵押及咨詢類評(píng)估報(bào)告均在協(xié)會(huì)加蓋評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒刚潞蟪鼍?。?dāng)時(shí)的市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心大力支持行業(yè)自律，不收取未經(jīng)協(xié)會(huì)備案的抵押評(píng)估報(bào)告。未履行履約保證金和風(fēng)險(xiǎn)保證金制度要求的機(jī)構(gòu)將不予備案，機(jī)構(gòu)并承擔(dān)違約責(zé)任。履約保證金5萬(wàn)元協(xié)會(huì)代管，用于對(duì)違約行為的處罰；風(fēng)險(xiǎn)保證金按每一筆業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的20%提存，滿三年后可按月提取，用于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范。
三、不破樓蘭終不還，迎難而上說到做到
公約簽署容易，但落實(shí)不易，因?yàn)檫@意味著協(xié)會(huì)秘書處要參與到每一筆的抵押類及咨詢類評(píng)估報(bào)告的流轉(zhuǎn)中去。秘書處迎難而上，自律的決心有多大，秘書處的努力就有多大。
2007年1月2日起，協(xié)會(huì)秘書處就開始設(shè)立專崗接受機(jī)構(gòu)的報(bào)告?zhèn)浒?，在機(jī)構(gòu)的每一份抵押類及咨詢類評(píng)估報(bào)告上加蓋協(xié)會(huì)備案章（含正式報(bào)告和底檔），并填寫上各個(gè)機(jī)構(gòu)專屬的備案號(hào)，并留下相對(duì)應(yīng)的紙質(zhì)摘要頁(yè)。備案的前提是該單位的履約保證金已繳，本份報(bào)告的發(fā)票已經(jīng)開具，并將發(fā)票編號(hào)寫入摘要頁(yè)，留底。抵押類及咨詢類評(píng)估報(bào)告在協(xié)會(huì)統(tǒng)一備案，確保報(bào)告納入公約的監(jiān)管視野之中。
1月4日，秘書處印制好統(tǒng)一版本的《房地產(chǎn)估價(jià)合同》示范合同，由機(jī)構(gòu)領(lǐng)取使用。之后的報(bào)告?zhèn)浒福讬n需附經(jīng)客戶簽章的合同。由此確保客戶對(duì)公約有基本了解，成為機(jī)構(gòu)落實(shí)公約的監(jiān)督方。
1月5日緊急召開的全體評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)議決定需報(bào)送2006年全年抵押報(bào)告清單報(bào)備，防止機(jī)構(gòu)以“是簽訂公約前的業(yè)務(wù)”為借口按舊模式承攬新項(xiàng)目，同時(shí)要求簽約機(jī)構(gòu)及時(shí)繳納履約保證金。這些要求在9日召開全體評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)議前就全部落實(shí)到位。16日晚上的第三次會(huì)議就報(bào)告?zhèn)浒傅腂UG進(jìn)行修復(fù)，統(tǒng)一要求報(bào)告?zhèn)浒负蠹幢阃思廊恍枰U納風(fēng)險(xiǎn)保證金，并就評(píng)估報(bào)告的修改進(jìn)行流程規(guī)范。更重要的是，會(huì)議及時(shí)對(duì)未按照要求如實(shí)提供2006年全年抵押報(bào)告清單的某一簽約機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰，公約收到第一筆“自愿捐款”。密集的全體評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)議和及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，讓所有人都知道這次公約是真格的，不是喊口號(hào)的。
1月份后，所有的評(píng)估公司都開通了風(fēng)險(xiǎn)保證金共管賬戶（與協(xié)會(huì)共管），2月上旬將業(yè)務(wù)臺(tái)賬電子版發(fā)至秘書處，秘書處一筆一筆與留存的摘要頁(yè)進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)各個(gè)公司上月應(yīng)存的風(fēng)險(xiǎn)保證金金額后反饋機(jī)構(gòu)。隨后1月份各機(jī)構(gòu)繳納風(fēng)險(xiǎn)保證金的進(jìn)賬憑據(jù)唧唧吱吱地全部傳真回協(xié)會(huì)。
超強(qiáng)度超負(fù)荷運(yùn)作的2007年春節(jié)前，秘書處配合評(píng)估部落地了公約的各項(xiàng)規(guī)定也修復(fù)了不少運(yùn)行中的BUG。如正式報(bào)告出具后存在的報(bào)告修改問題，報(bào)告作廢的登記問題等等。隨后，在第一季度結(jié)束后順利開展了第一次機(jī)構(gòu)之間的例行執(zhí)業(yè)情況互檢，結(jié)果良好。至此《自律公約》終于算初步扎下了根，活了。
四、春風(fēng)不改舊時(shí)波，自律體系不斷升級(jí)
2007年，共同組織機(jī)構(gòu)互檢達(dá)7次，查處4起違反《自律公約》行為，全年手工備案評(píng)估報(bào)告39573件，評(píng)估總值達(dá)到919.7億元。此外，以查處違約行為收取到的自愿捐款為主，組織開發(fā)了抵押評(píng)估報(bào)告網(wǎng)上備案系統(tǒng)。2008年起使用的備案系統(tǒng)通過線上登記備案信息及在書面報(bào)告貼上與之對(duì)應(yīng)的唯一防偽條形碼這一方式，解決無(wú)論嚴(yán)寒酷署，每一份評(píng)估報(bào)告都需要完整地被送到協(xié)會(huì)秘書處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)備案的問題。
2008年9月1日起，估價(jià)人員勘察評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)必須佩戴行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一制作的胸卡，并至少要在建筑主體外及具體單元號(hào)標(biāo)識(shí)前戴胸卡留影。此現(xiàn)場(chǎng)照片也需放入評(píng)估底檔，且作為機(jī)構(gòu)互檢項(xiàng)目之一。此舉是保證估價(jià)人員確實(shí)按要求對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘的手段，一直沿用至今。
2008年12月30日召開《自律公約》簽約二周年紀(jì)念會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)、省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、省土地評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)來(lái)賀信、賀電。實(shí)踐兩年后，修訂后的《自律公約》亦在會(huì)上發(fā)布。
2010年年底，協(xié)會(huì)舉辦《合作互利 共謀發(fā)展——評(píng)估行業(yè)紀(jì)念自律公約實(shí)施三周年征文活動(dòng)》，并召開征文交流研討會(huì)。本次征文活動(dòng)共征集82篇文章。行業(yè)自律使得行業(yè)由原來(lái)被動(dòng)地等待政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)有效的自律監(jiān)管。
2011年3月，再次組織修訂《自律公約》及其細(xì)則。4月，根據(jù)修訂后的《自律公約》，協(xié)會(huì)自律監(jiān)察部下增設(shè)評(píng)估行業(yè)自律監(jiān)察處，并投票選舉產(chǎn)生主任、副主任。這樣，例行互檢以及違約行為處理，有了更為公開公正公平的方式。
2012年3月，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估委托合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)正式上線，經(jīng)備案后的評(píng)估委托在撤銷前不再接受其他機(jī)構(gòu)委托，由此解決了困擾多年的一個(gè)行業(yè)痼疾，即委托人多處委托及詢價(jià)，多個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估人員查勘現(xiàn)場(chǎng)出具草稿報(bào)告重復(fù)勞動(dòng)，委托人再?gòu)亩喾莶莞鍒?bào)告中擇一正式委托出具報(bào)告。委托合同備案維護(hù)了評(píng)估報(bào)告的權(quán)威及行業(yè)的尊嚴(yán)。
2012年9月，協(xié)會(huì)評(píng)估部編印并發(fā)放《廈門市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘查工作手冊(cè)》，從業(yè)人員人手一冊(cè)，推動(dòng)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化，提高評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，進(jìn)一步為公約服務(wù)。
2014年再次修訂《自律公約》及其細(xì)則，選舉新的房地產(chǎn)評(píng)估自律監(jiān)察處成員，并于4月份、9月份兩度組織評(píng)估機(jī)構(gòu)互檢工作。
2015年1月1日，《福建省物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格有關(guān)問題的通知》（閩價(jià)服〔2014〕413號(hào)）下達(dá)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！蹲月晒s》第一時(shí)間調(diào)整收費(fèi)方面的約定，強(qiáng)調(diào)落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度，要求機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將各機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送協(xié)會(huì)。此外還及時(shí)修改了《房地產(chǎn)評(píng)估委托合同》相關(guān)條款。
2016年12月《資產(chǎn)評(píng)估法》施行，《自律公約》及其細(xì)則、《房地產(chǎn)評(píng)估委托合同》均及時(shí)組織進(jìn)行了修訂。2013年至2016年，全行業(yè)通過系統(tǒng)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?6.8萬(wàn)余件，估價(jià)委托合同備案22.8萬(wàn)余件。
2017年3月15日，開通了估價(jià)報(bào)告核驗(yàn)系統(tǒng)，供報(bào)告相關(guān)使用人通過備案編碼及關(guān)鍵字段查詢估價(jià)報(bào)告是否經(jīng)正規(guī)備案。并核實(shí)紙質(zhì)報(bào)告中主要內(nèi)容與備案報(bào)告的是否一致。實(shí)現(xiàn)在線實(shí)時(shí)查詢，使得偽造報(bào)告無(wú)所遁形。此舉深受金融機(jī)構(gòu)的歡迎，通過系統(tǒng)核驗(yàn)報(bào)告真實(shí)性成為使用報(bào)告前的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。
2019年9月，根據(jù)市住房局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的通知》（廈房〔2019〕68號(hào)），制訂《關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告出具行為的通知》，禁止“預(yù)評(píng)估”等擾亂行業(yè)秩序行為。
2020年7月，發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)權(quán)屬證明核驗(yàn)系統(tǒng)。這樣估價(jià)報(bào)告中的權(quán)屬證明均可通過市住房局進(jìn)行權(quán)屬核驗(yàn)，并可查實(shí)權(quán)屬抵押、查封情況，有效識(shí)別虛假權(quán)屬證明信息。
2022年3月，上線公益性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)分發(fā)系統(tǒng)，至今已有工商銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等約20家金融機(jī)構(gòu)通過此分發(fā)系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)務(wù)委托。不少行政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位相關(guān)項(xiàng)目也通過此系統(tǒng)抽取評(píng)估機(jī)構(gòu)。
2024年6月，經(jīng)全體評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)議確定，因疫情停擺的機(jī)構(gòu)互檢重新啟動(dòng)，并已完成本年度首次互檢工作……
結(jié)語(yǔ)：年復(fù)一年又一年，公約已成為空氣一樣的存在。從2007年簽署公約起，行業(yè)自律的根就深深扎入每個(gè)行業(yè)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為中。每次遇到新的挑戰(zhàn)，機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人總是會(huì)坐到一起來(lái)，群策群力，共謀出路。由公約衍生出來(lái)的評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)、評(píng)估委托合同備案系統(tǒng)、估價(jià)權(quán)屬證明核驗(yàn)系統(tǒng)、評(píng)估業(yè)務(wù)分發(fā)系統(tǒng)也不斷升級(jí)迭代，為行業(yè)規(guī)范發(fā)展保駕護(hù)航。好事盡從難處得,少年無(wú)向易中輕，行業(yè)自律的路沒有終點(diǎn)，行業(yè)協(xié)會(huì)的意義就在于擁有堅(jiān)持的力量。
本文主要參考廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部月刊《房市與中介》各年合訂本，以及歷年理事會(huì)工作報(bào)告及部分內(nèi)部文件，過于繁雜，因而未一一注釋。
作者：林永洪
工作單位：廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)