房地產(chǎn)估價是個老問題，也是個新課題。說它是個“老問題”，是因為過去幾十年我們一直這樣提；說它是個“新課題”，是因為從來沒有像現(xiàn)在這么重視這個問題。我做房地產(chǎn)估價工作30多年了，親眼見證了這個行業(yè)的起步與興盛、改革與發(fā)展。
一、初入房地產(chǎn)估價行業(yè)
1973年，我正式調(diào)入房產(chǎn)管理局，從事預(yù)算工作，最初負(fù)責(zé)部門房地產(chǎn)項目的預(yù)決算工作，包括項目成本的估算、資金的分配和控制。后來主要負(fù)責(zé)單位整個預(yù)算工作，并開始接觸到房地產(chǎn)估價工作。當(dāng)時，既對估價目的缺乏足夠的認(rèn)識，又對估價原則、估價程序、估價方法知之甚少，還對合理、有效的估價“云里霧里”。但是，長期從事部門實際工作，讓我深深地感受到房地產(chǎn)估價工作的重要性和復(fù)雜性。要想勝任預(yù)算工作，就必須惡補房地產(chǎn)估價知識。從此，自己不僅想要學(xué)，而且工作性質(zhì)迫切需要加之個人興趣，促使我盡快學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價。長時間具體、繁雜的預(yù)算工作，培養(yǎng)了自己對數(shù)據(jù)和細(xì)節(jié)的敏感性，積累了做好房地產(chǎn)估價工作必備的知識和經(jīng)驗。
1992年，我被調(diào)入中國農(nóng)村信托投資公司山東分公司工作，1996年6月被抽調(diào)進京，同北京總部的同志一起參與了北京華僑大廈境外融資評估工作。北京華僑大廈境外抵押融資評估項目，對我的職業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，也為我打開了房地產(chǎn)評估行業(yè)的大門。
北京華僑大廈始建于五十年代，是北京的十大建筑之一，也是北京的一座標(biāo)志性建筑，因年久失修需重新裝修改造，由于項目規(guī)模龐大，涉及資金巨大。中國僑聯(lián)副主席特委托中農(nóng)信以北京華僑大廈作為抵押獲得境外貸款，需要為華僑大廈需要提供一份權(quán)威且詳細(xì)的評估報告。這項任務(wù)要求高、時間緊、責(zé)任重大，對于我來說，是一次前所未有的挑戰(zhàn)。
在項目初期，我被派往北京，與總部的評估團隊進行緊密合作。為推進工作，在這個過程中，我不僅需要掌握大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，還要進行現(xiàn)場勘查和市場調(diào)研。在這個過程中，通過對項目的深入了解，我逐步掌握了評估的關(guān)鍵步驟和方法。
數(shù)據(jù)收集與分析：數(shù)據(jù)的全面性和準(zhǔn)確性是評估報告的重要基礎(chǔ)。為此，首先，我們收集了大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括建筑結(jié)構(gòu)、土地使用情況、市場行情等。這些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和全面性是評估報告的重要基礎(chǔ)。為了確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性可靠性，我們采取了多渠道的數(shù)據(jù)采集方法，并進行了細(xì)致的核對和分析。
數(shù)據(jù)收集完成后，我們進行了多次現(xiàn)場勘查，詳細(xì)記錄了項目的實際情況。通過現(xiàn)場勘查過程中，我不僅了解了建筑的實際狀況，還與相關(guān)的技術(shù)人員進行了深入的交流，進一步掌握了項目的細(xì)節(jié)。
在評估過程中，我們采用了市場比較法，對周邊類似項目進行了詳細(xì)的比較和分析。通過對市場行情的深入研究，我們能夠更準(zhǔn)確地評估出華僑大廈的市場價值。
在完成數(shù)據(jù)分析和市場調(diào)研后，我們開始撰寫評估報告。這是一份詳細(xì)且權(quán)威的報告，內(nèi)容涵蓋了項目的基本情況、市場分析、評估方法和結(jié)論等多個方面。為了保證報告的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，我們進行了多次審核和修改，確保每一個細(xì)節(jié)都準(zhǔn)確無誤。
在北京華僑大廈境外融資評估工作中在這個過程中，我學(xué)到了許多寶貴的經(jīng)驗和技巧，比如如何有效地收集和分析數(shù)據(jù)，如何進行市場調(diào)研和比較，如何撰寫翔實的評估報告，弄清了哪些是公認(rèn)的估價原則，哪些是必須采用的估價程序，哪些是科學(xué)的估價方法，哪些是合理、有效的估算和判定的標(biāo)準(zhǔn)，哪些是我們房地產(chǎn)估價人員的責(zé)任和義務(wù)。同時，鍛煉了處理復(fù)雜問題的能力。這些專業(yè)知識、經(jīng)驗和技巧不僅幫助我完成了這個項目，也為我日后的工作提供了重要的參考和借鑒。
通過“惡補”專業(yè)知識和“大水急流”式的集中學(xué)習(xí)，使自己了解了國際上一些國家的先進評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，意識到我們國內(nèi)房地產(chǎn)評估行業(yè)還處于起步階段，很多制度及標(biāo)準(zhǔn)尚未建立、健全和完善。但是，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各個行業(yè)都在發(fā)生巨大的變革，我們所從事的行業(yè)也不例外。作為這個行業(yè)的一員，我深知我們所面臨著巨大的機遇和挑戰(zhàn)。只要我們緊跟時代潮流，積極應(yīng)對變革，房地產(chǎn)評估行業(yè)將迎來規(guī)范、健康的未來。
1997年1月中農(nóng)信被國務(wù)院關(guān)閉，大家都在等待重新?lián)駱I(yè)。我決定去創(chuàng)業(yè)，很快，成立了山東三鑫房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，也是山東省省內(nèi)首家股份制房地產(chǎn)評估公司。這是我職業(yè)生涯中的另一重要標(biāo)志性里程。
自己挑頭搞房地產(chǎn)評估，難度一點都不亞于人生中其他的重大決定。這不是看到別人創(chuàng)業(yè)，一時沖動，跟風(fēng)創(chuàng)業(yè)，而是經(jīng)過多年在房地產(chǎn)評估行業(yè)的積累和沉淀，深感這一行業(yè)的廣闊前景和發(fā)展?jié)摿?，慎重做出的決定。只有擁有自己的公司，才能更好地發(fā)揮自己的專業(yè)特長和管理才能。于是，我下定決心，準(zhǔn)備犧牲精力、時間、金錢、家庭，作為創(chuàng)始人帶領(lǐng)其他人來做這件事情。
當(dāng)時，雖說公司規(guī)模不大，但整個團隊充滿了激情和信心。我們面臨的挑戰(zhàn)主要包括資金與資源。初創(chuàng)公司需要大量的資金和資源來支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。為了籌集資金，我通過多種途徑尋找投資者，并與多家金融機構(gòu)進行了洽談，最終成功獲得了初期的創(chuàng)業(yè)資金。
作為一家新成立的公司，我們需要在市場上建立自己的聲譽和客戶基礎(chǔ)。為了開拓市場，我們制定了詳細(xì)的市場推廣計劃，積極參與各類行業(yè)展會和交流活動，向潛在客戶展示我們的專業(yè)能力和服務(wù)優(yōu)勢。
初創(chuàng)公司需要一支高素質(zhì)、專業(yè)化的團隊來支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。為了吸引和留住人才，我制定了一系列的激勵措施，并積極開展員工培訓(xùn)，提高團隊的專業(yè)水平和綜合能力。我們積極組織各種行業(yè)培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流活動，邀請了多位行業(yè)知名專家授課。來自高校、科研院所和企業(yè)的資深學(xué)者和專家們帶領(lǐng)員工共同探索行業(yè)前沿領(lǐng)域，課程內(nèi)容涵蓋數(shù)據(jù)資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估模型，數(shù)據(jù)要素改革、數(shù)據(jù)安全治理等多個領(lǐng)域，為員工提供了全方位的知識和技能培訓(xùn)。
通過不懈的努力，公司逐漸在市場上站穩(wěn)了腳跟，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大。我們承接了多個大中型房地產(chǎn)項目的評估業(yè)務(wù)，從中積累了豐富的經(jīng)驗和資源。公司成立之初，我們就制定了嚴(yán)格的管理制度和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保每一個評估報告都能經(jīng)得起市場和客戶的考驗。
公司成立后的第一個重大項目是為某大型房地產(chǎn)開發(fā)項目提供全面的評估服務(wù)。這個項目不僅規(guī)模龐大，而且要求高，涉及多個方面的專業(yè)知識。這個項目的成功實施，我們在行業(yè)內(nèi)樹立了良好的聲譽，進一步鞏固了公司的市場地位。
在創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的過程中，我們也遇到了很多挑戰(zhàn)。如房地產(chǎn)市場的波動，新政策的出臺，客戶需求的變化等等。每一次的挑戰(zhàn)，都是一次寶貴的學(xué)習(xí)機會，讓我和我的團隊在實踐中不斷成長和進步。我們不斷創(chuàng)新和改進業(yè)務(wù)模式，提高服務(wù)質(zhì)量，贏得了客戶的信任和支持。
隨著業(yè)務(wù)量和客戶的快速增長，公司的市場份額、盈利能力和影響力顯著提升。2000年，我被推選為山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長。在這新的工作平臺上，自己有機會參與了行業(yè)政策的制定和標(biāo)準(zhǔn)的完善，加深了學(xué)習(xí)，開闊了眼界，積極推動了評估行業(yè)的向前發(fā)展。
在擔(dān)任副會長期間，我積極推動行業(yè)自律和誠信建設(shè)，倡導(dǎo)提高房地產(chǎn)估價師的職業(yè)素養(yǎng)和道德水平。具體措施包括：制定行業(yè)規(guī)范，參與制定和完善行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，推動房地產(chǎn)估價行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的評估業(yè)務(wù)得到了更為有效的監(jiān)管和指導(dǎo)；開展行業(yè)培訓(xùn)，組織和開展各類行業(yè)培訓(xùn)和交流活動，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和綜合能力，行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員能夠更好地了解和掌握最新的專業(yè)知識和技術(shù)；倡導(dǎo)誠信經(jīng)營，倡導(dǎo)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)和從業(yè)人員誠信經(jīng)營，樹立良好的職業(yè)道德和社會責(zé)任感，進一步提升了行業(yè)的整體形象和社會認(rèn)可度。
作為協(xié)會負(fù)責(zé)人之一，我還積極參與各類重大行業(yè)活動和項目，為行業(yè)的發(fā)展獻計獻策。通過這些活動，我不僅提升了自己的專業(yè)水平和管理能力，還為行業(yè)的發(fā)展作出了積極的貢獻。
二、行業(yè)制度及標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)
在擔(dān)任行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人期間，我深刻認(rèn)識到制度和標(biāo)準(zhǔn)對于行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的重要性。房地產(chǎn)估價行業(yè)涉及資金巨大，對經(jīng)濟和社會有著重要影響。然而，當(dāng)時行業(yè)的制度和標(biāo)準(zhǔn)還不夠健全，存在評估質(zhì)量參差不齊、市場亂象等問題，建立完善的行業(yè)制度和標(biāo)準(zhǔn)體系成為當(dāng)務(wù)之急。
為推動行業(yè)制度及標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，我和協(xié)會的同仁們從多個方面入手，采取了一系列具體措施：
我們積極參與行業(yè)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的制定和修訂工作，確保其科學(xué)性、合理性和可操作性。一是開展調(diào)研與分析。組織調(diào)研小組，對國內(nèi)外房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行深入調(diào)研和分析。通過收集和分析大量的數(shù)據(jù)和案例，了解行業(yè)的實際需求和存在的問題，為規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定提供依據(jù)。二是制定標(biāo)準(zhǔn)文本。結(jié)合調(diào)研結(jié)果，起草和制定了一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文本。這些標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了評估方法、數(shù)據(jù)采集、報告撰寫等多個方面，確保評估工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。三是征求意見與修訂。在標(biāo)準(zhǔn)文本制定過程中，我們廣泛征求行業(yè)內(nèi)外專家和從業(yè)人員的意見和建議。通過多次討論和修訂，使標(biāo)準(zhǔn)文本更加科學(xué)合理，符合行業(yè)發(fā)展的實際需求。
為了提高行業(yè)的整體素質(zhì)和信譽度，我們積極倡導(dǎo)行業(yè)自律，推動從業(yè)人員和企業(yè)樹立良好的職業(yè)道德和誠信經(jīng)營理念。一是建立誠信評估制度，對從業(yè)人員和企業(yè)的誠信行為進行監(jiān)督和評估。通過誠信評估，獎勵誠信經(jīng)營的企業(yè)和個人，懲戒違規(guī)和失信行為。二是建立行業(yè)黑名單制度，將存在嚴(yán)重失信行為的從業(yè)人員和企業(yè)列入黑名單，并在行業(yè)內(nèi)進行公示。通過這種方式，遏制不良行為，維護行業(yè)的公信力和信譽度。三是組織專業(yè)培訓(xùn)。為了提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和綜合能力，我們組織和開展了各類專業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動。一是定期舉辦各類專業(yè)培訓(xùn)班，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)評估、市場分析、法律法規(guī)等多個方面。通過這些培訓(xùn)，提升從業(yè)人員的專業(yè)知識和技能。
信息化技術(shù)的發(fā)展為行業(yè)制度和標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)提供了新的機遇。我們根據(jù)多年的信息、數(shù)據(jù)的積累建立了行業(yè)信息共享平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的互通互聯(lián)。通過信息共享，提高評估工作的效率和準(zhǔn)確性，促進行業(yè)的透明化和公開化。
通過一系列措施的實施，行業(yè)制度及標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)取得了顯著成效，對行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。第一，評估質(zhì)量大幅提升。通過制定和推廣科學(xué)合理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，評估工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度大幅提升。評估報告的質(zhì)量和公正性得到了有效保障，市場對評估結(jié)果的認(rèn)可度和信任度顯著提高。第二，行業(yè)信譽度顯著增強。通過誠信評估和黑名單制度的實施，行業(yè)內(nèi)的不良行為得到了有效遏制。誠信經(jīng)營的理念深入人心，行業(yè)的整體信譽度和公信力顯著增強。第三，從業(yè)人員素質(zhì)明顯提高。通過組織各類專業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動，從業(yè)人員的專業(yè)水平和綜合能力得到了全面提高。資格認(rèn)證制度的推行，確保了從業(yè)人員具備必要的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，為行業(yè)的發(fā)展提供了堅實的人才保障。第四，信息化水平顯著提升。信息化平臺和在線培訓(xùn)系統(tǒng)的建設(shè)和推廣，提高了行業(yè)的信息化水平和工作效率。通過信息共享和數(shù)據(jù)互通，評估工作的透明度和公開度顯著提升，進一步促進了行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
雖然行業(yè)制度及標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)取得了顯著成效，但隨著市場的不斷發(fā)展和變化，仍有許多新的挑戰(zhàn)和機遇需要我們?nèi)ッ鎸?。未來，我們將繼續(xù)努力，不斷完善和優(yōu)化行業(yè)制度和標(biāo)準(zhǔn)體系，推動行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展。
三、公司在解決行業(yè)發(fā)展難題中的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)
作為一名資深房地產(chǎn)估價師，我深知房地產(chǎn)行業(yè)不僅是經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，也是社會穩(wěn)定和民生保障的重要基礎(chǔ)。面對社會發(fā)展中的各種難題和挑戰(zhàn)，我始終以服務(wù)社會、回饋社會為己任，積極承擔(dān)社會責(zé)任，并通過實際行動解決一些關(guān)鍵問題。
為了切實解決社會發(fā)展難題，我和我的團隊從多個方面入手，采取了一系列具體措施，努力為社會的和諧和進步貢獻力量。一是改善城市居住環(huán)境積極參與棚戶區(qū)改造項目的評估工作。2003年公司參與了某街區(qū)的危險房改造項目的全過程服務(wù)，從調(diào)查摸底可行性研究報告的實施到拆遷、評估一站式服務(wù)。為確保項目的順利進行，我們堅持用客觀、公正、科學(xué)的估價方法，通過全面準(zhǔn)確的評估。為政府和開發(fā)商提供了可靠的決策依據(jù)，推動了改造項目的順利實施，改善了居民的居住條件和生活環(huán)境。二是推動農(nóng)村土地資源綜合利用。在城鄉(xiāng)一體化的進程中，農(nóng)村土地資源的綜合利用是一個重要課題。我們致力于推動農(nóng)村土地資源的合理配置和高效利用，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收。三是實施土地整治項目評估。我們參與了多個農(nóng)村土地整治項目的評估工作，通過科學(xué)的評估方法和手段，確保土地整治項目的效益最大化。通過土地整治，提高土地利用效率，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。四是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。我們支持并參與了多個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目的評估和推廣工作。通過評估和分析，為農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)民提供科學(xué)的決策依據(jù)，推動農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化和可持續(xù)發(fā)展。五是推動農(nóng)地入市。我們積極推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，通過科學(xué)合理的評估工作，確保農(nóng)地入市的公平、公正和透明。通過農(nóng)地入市，增加農(nóng)民收入，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。六是提供專業(yè)咨詢服務(wù)。在某市某大廈招商引資項目中我們?yōu)楫?dāng)?shù)卣推髽I(yè)提供了專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，幫助他們作出科學(xué)合理的咨詢決策意見，使多年未出售的項目得以順利事實。通過專業(yè)咨詢服務(wù)，推動房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和透明化，促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
四、公司最具代表性的活動及取得的成效與影響
2000年，公司帶頭參加全國“放心房、放心中介”聯(lián)合宣言活動，樹立了良好的行業(yè)口碑和社會美譽度。
2004年，隨著房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴大涉案房地產(chǎn)估價越來越多，而且評估的難度較大，要求的估價水平較高。本著倡導(dǎo)學(xué)習(xí)研究、理論結(jié)合的實際宗旨，公司與中國房地產(chǎn)估價師雜志社共同舉辦了“《三鑫杯》涉案房地產(chǎn)評估論壇”，并發(fā)表了《關(guān)于業(yè)主共有物業(yè)損害賠償估價問題的探討》。深入研討司法鑒定評估業(yè)務(wù)，樹立行業(yè)新標(biāo)桿。2005年在中國房地產(chǎn)估價師年會上為“《三鑫杯》涉案房地產(chǎn)評估論壇”獲獎?wù)哳C獎。
2011年至今，公司多次應(yīng)省住建廳、市住建局房屋征收管理部門委派，參與解決房屋征收中出現(xiàn)的疑難雜癥及釘子戶問題上，本人親自帶領(lǐng)團隊深入征收現(xiàn)場，為群眾答疑解惑，做好政策宣講工作，針對問題及時向征收部門提出切實可行、合理化的解決方案，使矛盾得以順利解決，為政府和管理部門當(dāng)好參謀和助手。從而多次贏得了政府有關(guān)部門表彰和百姓的一致贊譽。
公司于2001年至2023年分別獲得國家建設(shè)部、山東省政府、山東省建設(shè)廳、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及濟南市政府和市住建局、市行業(yè)協(xié)會等部門頒發(fā)的多項榮譽證書。本人從2011年連續(xù)六年獲得山東省住建廳頒發(fā)的“十佳建設(shè)執(zhí)業(yè)師”榮譽稱號以及多項先進個人證書。
通過一系列有代表性活動的開展，我們在解決社會發(fā)展難題和承擔(dān)社會責(zé)任方面取得了顯著成效，對社會的發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。
盡管我們在解決社會發(fā)展難題和承擔(dān)社會責(zé)任方面取得了一些成績，但未來的道路依然任重道遠(yuǎn)。我們將繼續(xù)努力發(fā)揚工匠精神，采取更多的措施，提高行業(yè)服務(wù)水平，創(chuàng)造更多社會價值，推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
作者：張鑫恭
工作單位：山東三鑫房地產(chǎn)不動產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司