摘要：時(shí)光飛逝，隨著改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在過(guò)去的三十年中經(jīng)歷了波瀾壯闊的發(fā)展歷程，我有幸見證了這一行業(yè)的崛起、繁榮與變革，并在其中不斷探索、學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)，經(jīng)歷了20年的本行業(yè)實(shí)踐?；厥走@二十年，歷經(jīng)磨練，洗盡鉛華，追求卓越。估價(jià)行業(yè)成就了我，我也積極為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的青春和智慧。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；守正創(chuàng)新；前瞻性；服務(wù)綜合體；誠(chéng)實(shí)守信
時(shí)光飛逝，隨著改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在過(guò)去的三十年中經(jīng)歷了波瀾壯闊的發(fā)展歷程，伴隨著估價(jià)行業(yè)的壯大，我也在此領(lǐng)域內(nèi)逐漸成熟，成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資深會(huì)員，自己所創(chuàng)立的天津博成房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司也逐步成長(zhǎng)起來(lái)?；仡欉^(guò)去，先后經(jīng)歷了三次大的變化，2004-2008年，“緊扣時(shí)代脈搏，在改革變化中尋求業(yè)務(wù)發(fā)展方向與機(jī)會(huì)”；2009-2014年“守正創(chuàng)新，優(yōu)化發(fā)展估價(jià)機(jī)構(gòu)新生力量”；2015-2024年“追求卓越，培育新質(zhì)生產(chǎn)力”。
一、緊扣時(shí)代脈搏，追求卓越，成就自我
2004年創(chuàng)立博成評(píng)估之時(shí)，也正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的時(shí)候，公司適逢時(shí)機(jī)，從無(wú)到有，發(fā)展到百余人的專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，其中60%持有各種執(zhí)業(yè)資格，現(xiàn)已形成涵蓋房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)評(píng)估、城市更新咨詢類，環(huán)保技術(shù)類、場(chǎng)地調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、工程造價(jià)、項(xiàng)目全過(guò)程咨詢、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)領(lǐng)域的中介服務(wù)綜合體。
房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)需要經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)洞察力的領(lǐng)域，自己從事過(guò)工程造價(jià)、房屋銷售、房地產(chǎn)前期報(bào)建、項(xiàng)目開發(fā)等工作。這些工作的積累和學(xué)習(xí)，為以后的估價(jià)業(yè)務(wù)打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。2001年我在休產(chǎn)假期間，因原國(guó)有公司改制，被迫在家待業(yè)半年，這期間就幫著愛人開始創(chuàng)業(yè)。愛人1997年從央企辭職后一直尋求自己創(chuàng)業(yè)，賣過(guò)早點(diǎn)、水餃、干過(guò)印刷、裝修，但是一直到2001年，事業(yè)不見起色，甚至我們的生活還是捉襟見肘。休假期間我就鼓勵(lì)他，借錢創(chuàng)立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。創(chuàng)業(yè)初期，他并不熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，我就幫他聯(lián)系業(yè)務(wù)，學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)。自己就擠各種時(shí)間如等領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)、等公交車時(shí)間、在上班途中，苦讀房地產(chǎn)估價(jià)師的教材，周末去培訓(xùn)班聽課學(xué)習(xí)，終于在2003年考取了房地產(chǎn)估價(jià)師。是知識(shí)的力量讓我在最艱難的時(shí)候堅(jiān)持了下去。愛人為了不耽誤我的工作就邊帶孩子邊干一些零碎小工程。孩子小又沒人照顧，他就推著個(gè)兒童車帶孩子坐公交車，去泰達(dá)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目工地干活。2003年4-5月份疫情期間我們又在王頂?shù)套饬艘婚g十來(lái)平米的小房子，正式開始經(jīng)營(yíng)二手房業(yè)務(wù)。白天我繼續(xù)在單位干工作，那時(shí)候在單位非常努力，還是原公司當(dāng)年的優(yōu)秀員工。下班后我倆就領(lǐng)著孩子到處聯(lián)系優(yōu)質(zhì)房源，這期間發(fā)現(xiàn)很多施工單位存有業(yè)主單位抵工程款的房源，我就和愛人從一個(gè)朋友那借了100萬(wàn)，直接將房款給了施工隊(duì)，將這些房源收集回來(lái)，這樣做，一方面緩解了他們的資金短缺，另一方面我們也積攢了真實(shí)可靠的房源。誠(chéng)信是做事的基石，人生最大的財(cái)富就是你的誠(chéng)信。最基礎(chǔ)的東西往往是最難做到的，但是誰(shuí)做好了這個(gè)，誰(shuí)的路就可以走的更長(zhǎng)，更遠(yuǎn)。2007年我們做的最多的就是司法拍賣的房源，我們整理好對(duì)外出售，很小的資金就撬動(dòng)了這個(gè)市場(chǎng)，也是抓住了這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。憑借著誠(chéng)信、專業(yè)精準(zhǔn)和貼心服務(wù)，客戶積累愈來(lái)愈多，也積累了第一桶資金。我們的生活逐漸好起來(lái)，2008年還完房屋貸款還買了輛車，擁有第一輛車最大的收獲就是生活半徑擴(kuò)大，有了更多的時(shí)間去了解樓盤，對(duì)市場(chǎng)的感知度更加精準(zhǔn)。
2004年天津城市建設(shè)跨入了大發(fā)展階段，進(jìn)行老城改造，給了我們一個(gè)新的機(jī)會(huì)。為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，2001年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，2005年國(guó)務(wù)院法制辦出版了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》釋義（2005年修訂版）》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），《條例》實(shí)施以來(lái)，各地結(jié)合推進(jìn)城鎮(zhèn)化，改善城市環(huán)境，加大了依法拆遷改造力度。條例中明確了拆遷評(píng)估是讓居民代表和拆遷單位投票選，我們?cè)u(píng)估團(tuán)隊(duì)就去投標(biāo)，一次次投標(biāo)，又一次次被刷下，也記不清是第十幾次，終于爭(zhēng)取了只有十幾戶的第一個(gè)小項(xiàng)目。借著這個(gè)項(xiàng)目，我們熟悉了天津的拆遷政策，熟悉了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，也取得了政府的信任。當(dāng)時(shí)在天津做拆遷評(píng)估的企業(yè)雖然不是很多，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，我們算是走在了前面，也正是敏銳的市場(chǎng)嗅覺，和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的前瞻性預(yù)判，以及權(quán)威的專業(yè)性，爭(zhēng)取了成功機(jī)會(huì)。
2009年公司先后參與了天津市海河教育園、天津市小二樓拆遷、重點(diǎn)區(qū)域歷史遺留問(wèn)題解決等重大項(xiàng)目，當(dāng)年合同額超過(guò)千萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)了飛躍發(fā)展。2009年6月，我公司接受委托，對(duì)位于中心城區(qū)某大樓拆遷片住宅房屋進(jìn)行評(píng)估。該項(xiàng)目2003年開始拆遷，也是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施后的項(xiàng)目，因經(jīng)驗(yàn)不足，造成了項(xiàng)目相關(guān)主體積怨已深，以至于時(shí)至2009年6月，歷時(shí)六年，仍有大部分居民未簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。其千瘡百孔的樓房矗立在金融街，而被拆遷人的屢次上訪更造成了很壞的社會(huì)影響。已經(jīng)成為天津市拆遷史上的拆遷時(shí)間最長(zhǎng)的典型案例之一，倍受社會(huì)各界關(guān)注。2009重新啟動(dòng)拆遷工作是在市政法委維穩(wěn)辦公室督促下，制定新的安置方案，盡快解決歷史遺留問(wèn)題。為了精準(zhǔn)指定解決方案，我提前請(qǐng)相關(guān)專家介入，恰逢專家在北京開會(huì)，時(shí)間又刻不容緩，自己開車到北京請(qǐng)教專家，在高速上差點(diǎn)被大貨車擠到隔離帶上，很長(zhǎng)一段時(shí)間都處于心有余悸狀態(tài)。項(xiàng)目本身只有化解被拆遷人心理障礙，消除拆遷人與被拆遷人之間、被拆遷人與拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，拆遷評(píng)估工作才能順利進(jìn)行。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒，抓住主要矛盾焦點(diǎn)，分析出拆遷的重點(diǎn)和難點(diǎn)，研究對(duì)策，協(xié)助拆遷人依法辦事，按程序辦事。與被拆遷人溝通，首先要友善，以真誠(chéng)和耐心打動(dòng)人，其次要有針對(duì)性，揣摩被拆遷人的心理，針對(duì)其內(nèi)心存在的疑慮進(jìn)行解釋啟發(fā)，同時(shí)還要設(shè)身處地為被拆遷人著想，對(duì)其反映的問(wèn)題及時(shí)回復(fù)，若非機(jī)構(gòu)能解決的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門反映，以求矛盾的緩和或解決。我們?cè)谠敿?xì)了解拆遷項(xiàng)目的基本情況、拆遷政策和估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)上，通過(guò)與相關(guān)部門、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及與拆遷當(dāng)事人交談等方式獲取被拆遷片區(qū)或相鄰片區(qū)的市場(chǎng)供求情況，了解拆遷當(dāng)事人的心理需求，收集可供使用的大量的房產(chǎn)交易案例和其他相關(guān)資料，為確定估價(jià)技術(shù)路線確定估價(jià)方法提供參考資料。同時(shí)此項(xiàng)目在漫長(zhǎng)的拆遷過(guò)程中，已經(jīng)按照相關(guān)法律進(jìn)行過(guò)裁決、訴訟、強(qiáng)制拆遷等程序，所形成的材料難以估計(jì)。我們?cè)诖舜卧u(píng)估過(guò)程中，把所有相關(guān)的材料都進(jìn)行了研讀，規(guī)避了易發(fā)生矛盾之處，并向拆遷單位提供了詳實(shí)的《分析報(bào)告》，內(nèi)容包含市場(chǎng)狀況分析、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀調(diào)查、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、評(píng)估價(jià)格及其形成、項(xiàng)目難點(diǎn)突破等。細(xì)致的調(diào)查，重視資料的收集和研讀，估價(jià)人員遵守良好的職業(yè)道德，保持估價(jià)的獨(dú)立性，恪守中立立場(chǎng)，不唯上，不唯親，只唯實(shí)，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感。項(xiàng)目在預(yù)算資金內(nèi)順利完成，得到了領(lǐng)導(dǎo)和被拆遷人的認(rèn)可，在市場(chǎng)上有一定的美譽(yù)度。
城市拆遷資金測(cè)算是城市建設(shè)的前提和先導(dǎo)性工作，政策的精準(zhǔn)是順利實(shí)施拆遷工作的前提,我們的數(shù)據(jù)為政府摸清家底，制定切實(shí)可行的拆遷方案提供了保障，具有科學(xué)性，可操作性，大大提高了后期資金成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，后來(lái)這種模式已經(jīng)在各項(xiàng)目推廣應(yīng)用。總而言之，拆遷評(píng)估，我們受托于政府，服務(wù)于群眾。作為第三方中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)謹(jǐn)公正是前提，政府群眾滿意是初衷，圓滿拆遷則是皆大歡喜。
做和拆遷相關(guān)工作，不僅僅辛苦的問(wèn)題，還要隨時(shí)的擔(dān)驚受怕自己的安全，作為一個(gè)女性房地產(chǎn)估價(jià)師，必須要有勇敢、果斷的性格，勇于面對(duì)困難，善于解決各類棘手問(wèn)題，這里既有技術(shù)問(wèn)題也包含社會(huì)問(wèn)題。2009年海河教育園區(qū)的拆遷評(píng)估工作，我們參與了兩個(gè)村2000余戶評(píng)估工作，當(dāng)時(shí)的團(tuán)隊(duì)人員特別年輕，多數(shù)是剛從學(xué)校畢業(yè)的學(xué)生，評(píng)估結(jié)果進(jìn)行三榜公示后，我們被圍在老百姓中間，威逼利誘，甚至有工作人員被困到家里，要求必須收受禮物并給與被拆遷戶關(guān)照，小同事們給我打電話，我立即協(xié)調(diào)村工作人員陪同前去做工作。及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)。
我們從事的這項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)政府工作起到了助推作用，從而又保護(hù)了老百姓的利益，是各級(jí)政府專業(yè)咨詢智庫(kù)團(tuán)隊(duì)。2015年“8.12天津港大爆炸”、2021年北辰區(qū)“7.19”事故、2023年津南區(qū)八里臺(tái)局部地面沉降地質(zhì)災(zāi)害安置項(xiàng)目等重大事件，天津市政府成立的專項(xiàng)工作組安置組中都有我們房地產(chǎn)估價(jià)師的參與，我們?cè)诟黝愔匾录邪l(fā)揮著咨詢智庫(kù)作用，積極服務(wù)好政府部門和各企事業(yè)單位，為城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。
二、展望未來(lái)，應(yīng)用新科技，擁抱大數(shù)據(jù)市場(chǎng)
估價(jià)需要一定的專業(yè)知識(shí)，但也需要不斷的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)積累。專業(yè)與實(shí)際操作相結(jié)合，才能在估價(jià)過(guò)程中更準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)。市場(chǎng)波動(dòng)是常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常受到多種因素的影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、政策法規(guī)等。實(shí)際工作中，需要充分理解市場(chǎng)的波動(dòng)性，并不斷調(diào)整估價(jià)方法和模型，進(jìn)行多因素綜合考慮，才能制定科學(xué)合理的估價(jià)技術(shù)路線，編寫優(yōu)秀的估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)估價(jià)既需要保持長(zhǎng)期的視角，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)有清晰的認(rèn)識(shí)，也需要靈活應(yīng)對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整估價(jià)策略。
目前，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)異常嚴(yán)峻，保持謙遜、持續(xù)學(xué)習(xí)，并靈活適應(yīng)市場(chǎng)變長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的不變之道。三十年前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還處于起步階段，市場(chǎng)環(huán)境較為單一，技術(shù)手段相對(duì)落后。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮穩(wěn)定，估價(jià)行業(yè)也隨之迎來(lái)了蓬勃發(fā)展的新機(jī)遇，在此期間，估價(jià)技術(shù)不斷創(chuàng)新和完善，政策環(huán)境也日益成熟和穩(wěn)定，為行業(yè)的健康發(fā)展提供了有力保障。過(guò)去二十年的職業(yè)生涯中，我見證了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的多次挑戰(zhàn)與機(jī)遇。在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫時(shí)期，我們面臨著估價(jià)失真、市場(chǎng)波動(dòng)大等難題。然而，正是在這樣的挑戰(zhàn)中，我們更加深刻地認(rèn)識(shí)到估價(jià)工作的重要性和復(fù)雜性，不斷提升自身的專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，我們也積極把握市場(chǎng)機(jī)遇，不斷拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域和提高服務(wù)質(zhì)量，贏得了客戶的信任和支持。在不同時(shí)期和區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的特征，這些特征對(duì)估價(jià)工作產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。例如，在泡沫時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)師需要更加謹(jǐn)慎和準(zhǔn)確地估房地產(chǎn)價(jià)值，以避免誤導(dǎo)投資者和市場(chǎng)。
隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和政策導(dǎo)向也經(jīng)常發(fā)生變化，房地產(chǎn)估價(jià)師需要及時(shí)了解政策動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)變化，以更好地服務(wù)于客戶和市場(chǎng)，估價(jià)的準(zhǔn)確性取決于所使用的數(shù)據(jù)質(zhì)量，數(shù)據(jù)質(zhì)量至關(guān)重要。隨著科技的發(fā)展，越來(lái)越多的數(shù)據(jù)可供利用，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立迫在眉睫，以確保這些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性至關(guān)重要。大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)的應(yīng)用，使得估價(jià)工作更加高效、準(zhǔn)確和便捷。通過(guò)大數(shù)據(jù)分近年來(lái)，新興科技在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域中的應(yīng)用日益廣泛，為行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展注入了新的活力。大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)的應(yīng)用，使得估價(jià)工作更加高效、準(zhǔn)確和便捷。通過(guò)大數(shù)據(jù)分析，我們可以更加全面地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)格趨勢(shì)和客戶需求等信息，為估價(jià)工作提供更加精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支持。而人工智能技術(shù)的應(yīng)用，則可以實(shí)現(xiàn)估價(jià)過(guò)程的自動(dòng)化和智能化，提高工作效率和減少人為誤差。
在過(guò)去二十年職業(yè)生涯中，我收獲了許多成長(zhǎng)和感悟。我也感受到了科技對(duì)行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用，只有緊跟時(shí)代步伐、擁抱科技創(chuàng)新，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。展望未來(lái)，我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展仍然充滿信心，相信科技對(duì)行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用，只有緊跟時(shí)代步伐、擁抱科技創(chuàng)新，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化的持續(xù)推進(jìn)，我們將積極擁抱科技創(chuàng)新和應(yīng)用新技術(shù)，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效和精準(zhǔn)的評(píng)估咨詢服務(wù)。同時(shí)，我也期待與同行們共同努力、共同進(jìn)步，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展。
作者：高藕葉
工作單位：天津博成房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司