摘要：我眼中的房地產估價工作是靈動而有趣的；房地產估價行業(yè)是規(guī)范、自律、富有責任感和學術氣質的；房地產估價機構和從業(yè)人員是沉穩(wěn)而富有探索精神的。我們有理由相信，這是一個蓬勃向上、未來可期的行業(yè)。
關鍵詞：靈動；自律；上進；沉穩(wěn)
一、那時初見，你的靈動令我欣喜
2001年是我人生重大轉折的一年，在這個大學畢業(yè)的第12個年頭，我重新回到校園，同時選擇了一個完全陌生的專業(yè)方向——房地產開發(fā)與經營。我的導師馬培生教授是我校房地產開發(fā)與經營專業(yè)的創(chuàng)辦者之一，他告訴我要想快速了解這個專業(yè)和行業(yè)，就去參加房地產估價師考試。
我本科專業(yè)屬工科，工作期間學習了會計專業(yè)的課程并從事過相關工作，已到而立之年但對自己未來的職業(yè)選擇依然很迷茫，原有專業(yè)不太適合，會計工作于又有些單調枯燥。領到房地產估價師考試用書，粗略翻閱，再聽老師介紹這個行業(yè)，突然就覺得這就是最適合自己的專業(yè)方向了——估價師需要具備綜合的知識架構和專業(yè)素養(yǎng)，不斷學習法律、建筑、經濟、會計、統(tǒng)計、稅務等多方面專業(yè)知識的需求，以及估價對象的獨一無二性使得每一次估價都有一定的挑戰(zhàn)性，行業(yè)的發(fā)展階段決定了還有很多需要探索的方向，而自己原有的工科和會計專業(yè)功底已經為進入這個方向奠定了很好的基礎。
當時的感覺，就是終于找到了適合且自己中意的發(fā)展方向，“矯情”一點可以用這樣的語言表達：
初見時，感覺你是靈動的，在我心中的與眾不同，讓我心動。
二、不斷追隨，你的成長令我贊嘆
2002年考試通過后，我成為一名房地產估價師；2004年研究生畢業(yè)，成為一名房地產專業(yè)的高校教師。當年，就有幸參與了房地產估價師考試的閱卷工作，認識了許多最早進入行業(yè)的先行者，從學會領導到機構老總，從高校同行到執(zhí)業(yè)估價師，都讓我感受到他們的共同特點：踏實、敬業(yè)、孜孜以求，言行中不時透露出對工作和行業(yè)的熱愛。之后，多次參與學會組織的考前教師培訓與征題培訓、試卷批閱等工作，也逐漸對行業(yè)的發(fā)展有了深入的了解。
（一）制度先行為行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性奠定了扎實的基礎
上世紀90年代，行業(yè)起步伊始就將制度建設作為首要任務并始終將制度的不斷完善作為重要的工作：從1992年出臺《城市房地產市場估價管理暫行辦法》到1995年出臺《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，再到1997年的《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》、1998年的《房地產估價師注冊管理辦法》、1999年的《房地產估價規(guī)范》，以及之后一系列制度的建設和不斷完善，全方位保證了行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性。
（二）濃郁的學術氛圍為行業(yè)積蓄了不斷前行的力量
在中國房地產估價師學會正式成立的前一年，也就是首批房地產估價師頒證之時，就同時舉辦了房地產估價研討會；1997年，估價師學會舉辦了首屆中國房地產估價學術研討會優(yōu)秀論文獎評選活動，之后，大部分的年份都會舉辦專業(yè)研討會或學術論壇；2011年開始，形成了固定形式的專業(yè)年會，這些學術會議的主題圍繞的都是當下亟待解決的問題或由于社會經濟發(fā)展給行業(yè)帶來的變革。本人有幸多次參與年會論文的評審工作，最為明顯的感受就是論文數(shù)量不斷增加的同時，質量也在不斷提高，這種幾乎可以全員參與的學術研討方式，讓更多的估價人不斷發(fā)現(xiàn)行業(yè)的問題和存在的機會，不斷提升自身素質與能力，在此基礎上，一起迎接一次又一次新的挑戰(zhàn)。
與此同時，從1997年就開始的房地產估價師繼續(xù)教育培訓從未間斷，2008年，學會發(fā)布的《注冊房地產估價師繼續(xù)教育實施辦法（暫行）》進一步保障了房地產估價師職業(yè)道德水準和專業(yè)勝任能力的提升。
此外，學會還不斷地與國外同行業(yè)的行業(yè)組織進行學術和業(yè)務交流，推動房地產估價行業(yè)的國際化進程，并采用各種形式快速傳遞相關信息，以保證估價機構和估價人員能夠站在時代和行業(yè)的前沿。
（三）服務社會的責任感為行業(yè)贏得了更多的機會
中國房地產估價師與房地產經紀人學會秉承的理念是“服務會員、服務行業(yè)、服務社會”，在圍繞行業(yè)發(fā)展開展一系列工作的同時，還運用專業(yè)知識為其他相關部門的工作提供服務，例如：為《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》等法規(guī)提供修改意見和建議；承擔國家稅務部門《房地產稅稅基評估技術與制度研究》、《我國國情與房地產稅功能定位相關問題研究》等課題；獨立或與其他評估行業(yè)組織聯(lián)合發(fā)布《房地產投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》、《人民法院委托評估專業(yè)技術評審工作規(guī)范》等文件。為了維護居民的利益，多次發(fā)布房地產交易風險提示、畢業(yè)生租房風險提示與防范、謹防租房中“高進低出”“長收短付”陷阱等風險提示，并發(fā)布《群眾租購住房指導手冊》以幫助居民防范與降低住房租購中的風險。
服務社會的責任感和行動力，為行業(yè)業(yè)務拓展贏得了更多的機會。國有土地上房屋征收相關的城市更新咨詢、規(guī)劃等業(yè)務、社會穩(wěn)定風險評估業(yè)務等成為一些機構業(yè)務發(fā)展的重點；房地產稅稅基評估的起步以及存量房批量評估系統(tǒng)的建設，不僅拓寬了業(yè)務，而且快速推進了行業(yè)數(shù)據(jù)庫和自動評估系統(tǒng)的建設；《房地產投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》為機構承接資產證券化相關業(yè)務提供了必要的支撐；住房交易和租賃方面的風險提示在展示行業(yè)專業(yè)性和社會責任感的同時，為租賃價格評估業(yè)務的開展奠定了良好的基礎。
嚴格的自律管理成為行業(yè)健康發(fā)展保駕護航的利器。
作為行業(yè)的自律管理組織，監(jiān)督和規(guī)范房地產估價行為始終是學會的首要任務。首先，嚴格按照《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》等規(guī)定對機構及估價師進行審批和管理；其次，不斷完善《房地產估價規(guī)范》以及各類業(yè)務的估價規(guī)范和技術指導性文件；再次，對房地產估價機構和注冊房地產估價師執(zhí)業(yè)行為實施常態(tài)化監(jiān)管，建立估價報告評審制度并制定《房地產估價報告評審標準（試行）》。嚴格的自律管理使得房地產估價行業(yè)的發(fā)展質量不斷提升。
30年，房地產估價行業(yè)已由一個呱呱墜地的嬰兒成長為意氣風發(fā)的小伙，回顧這些年不斷追隨的歲月，感嘆一聲——初見時的感覺是如此準確，欣慰與慶幸之情油然而生！
三、深度接觸，你的沉穩(wěn)令我欽佩
我與山西瑞友房地產評估測繪有限公司的深度接觸源于2009年。彼時，公司正在與太原市稅務局一起進行存量房地產批量評估系統(tǒng)的建設，基礎數(shù)據(jù)的缺失是系統(tǒng)建設的最大障礙，公司決定采用比較原始的外業(yè)采集法來收集這些數(shù)據(jù)，于是，我們專業(yè)的部分學生參與了這項工作。
由于當時太原市還沒有完善的GIS地理信息系統(tǒng)，外業(yè)調查的基礎資料來源是測繪公司提供的、能夠查找到每一幢住宅樓的基本信息的紙質地形圖，公司的專業(yè)估價師和學生組成多個調查小組，對太原市全部在冊的住房信息進行了全面普查，然后通過核對測繪公司地形圖和外業(yè)照片，將單幢住宅樓的基本信息錄入到公司的評估系統(tǒng)和三維地形圖中。這種看起來有點“笨”的方法，收集到的資料不僅滿足了當時系統(tǒng)建設的需要，而且為公司后續(xù)的數(shù)據(jù)庫建設打下了扎實的基礎。
不僅如此，公司在歷史成交數(shù)據(jù)不足的情況下，探索使用“基于專家系統(tǒng)的特征價格模型系統(tǒng)”為太原市存量房批量評估系統(tǒng)建立了基準價格修正模型。這個現(xiàn)在看似簡單的過程，當時卻耗費了公司大量的人力，我看到過估價師們?yōu)榱艘粋€參數(shù)的激烈爭論，也看到過他們與稅務局、軟件開發(fā)人員之間不斷的探討，進而為他們認真敬業(yè)的態(tài)度所折服。
沒有想到的是，我們與瑞友的合作才剛剛開始，一方面由于有些數(shù)據(jù)需要補充完善，還需要學生繼續(xù)參與，另一方面，公司在這個基礎上開始了數(shù)據(jù)庫平臺的建設以及與OA系統(tǒng)的對接，大量的數(shù)據(jù)收集等工作給了我們參與的機會。
經過不懈的探索與實踐，10年后的2019年4月，瑞友公司自主研發(fā)的九臺數(shù)據(jù)平臺取得了國家版權局下發(fā)的《計算機軟件著作權登記證書》，其中的“九臺調查”部分上線運行，實現(xiàn)了不動產數(shù)據(jù)庫的手機端采集和錄入等功能。2020年9月，基于“九臺數(shù)據(jù)庫”的不動產估價辦公系統(tǒng)“九臺OA”上線運行，不僅實現(xiàn)了辦公系統(tǒng)與“九臺數(shù)據(jù)庫”的數(shù)據(jù)雙向傳輸，而且能夠實現(xiàn)自動估價系統(tǒng)與估價師經驗有效結合、包括分公司在內的智能化報告質量控制以及精細化的工作量考核等功能。
截止到2023年10月，“九臺”數(shù)據(jù)庫中太原市存量住宅基礎數(shù)據(jù)建設工作基本完成，存儲了近2萬幢、涉及150萬余戶房屋的基礎數(shù)據(jù)、價格影響因素、空間地理數(shù)據(jù)、現(xiàn)場影像資料等，存儲了成交案例121000余條，數(shù)據(jù)覆蓋度及精準度已實現(xiàn)較大幅度提升，滿足了機構日常估價數(shù)據(jù)調用、數(shù)據(jù)分析的需要。
“九臺”之意，取自于道德經中的“合抱之木，生于毫末；九層之臺，起于累土；千里之行，始于足下”。十幾年與公司的接觸中，我曾感受到他們在自主研發(fā)過程中的艱辛與迷茫，但更多的是對他們腳踏實地、持之以恒、知風險而不畏風險的探索精神的欽佩。
機構是行業(yè)的細胞，雖然不同機構有各自的特質，但多年的接觸中，我能感受到大多數(shù)機構有著沉穩(wěn)和探索精神兼具的品質，也可以說，這是30年來行業(yè)沉淀出的品質！
未來再見，你將永遠朝氣蓬勃
30歲，是一個人兼具精力和經驗的好年華，更是一個行業(yè)蓬勃向上好時光，愿我珍愛的行業(yè)未來可期，蒸蒸日上！
作者：郝俊英
工作單位：山西財經大學公共管理學院