摘要：海南房地產(chǎn)估價行業(yè)從無到有、從小到大，從逐步摸索到規(guī)范前行，在多個方面取得突破，對全國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展做出過一定貢獻。作為估價行業(yè)的一個老兵，切實感受到行業(yè)的成長壯大，個人及創(chuàng)立的估價機構(gòu)也隨之成長壯大，享受到經(jīng)濟發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的紅利。30年來，海南估價行業(yè)與宏觀經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，但并沒有隨宏觀經(jīng)濟周期波動而停滯發(fā)展，海南房地產(chǎn)業(yè)三起三落，估價行業(yè)卻穩(wěn)步成長。經(jīng)過對當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境深入分析，對行業(yè)發(fā)展路徑審慎思考，對比發(fā)達國家估價行業(yè)發(fā)展歷史，我們展望未來，相信估價行業(yè)不會滅亡，一定會在變革中不斷前行，相信估價的剛性社會需求、公開公平公正的服務(wù)原則、成熟的技術(shù)方法、執(zhí)業(yè)準則等行業(yè)生存基礎(chǔ)不會改變，但行業(yè)要更進一步發(fā)展，需要與時俱進的理論創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，傳統(tǒng)估價要謀求向大咨詢轉(zhuǎn)型，鞏固估價以技術(shù)立業(yè)的根基，不斷深化行業(yè)宏觀管理，從戰(zhàn)略層面規(guī)劃行業(yè)發(fā)展方向，做好包括業(yè)務(wù)、人才、模式、管理、競爭等頂層設(shè)計，鼓勵機構(gòu)微觀管理現(xiàn)代化、法制化和精細化。在百年變局、三期疊加的當(dāng)口，估價行業(yè)應(yīng)該主動改革以適應(yīng)時代變革，進一步深化基礎(chǔ)理論研究，探索新型發(fā)展模式，深挖估價需求，規(guī)范估價行為。估價人要堅定信心、堅守初心、有序競爭、大膽創(chuàng)新、積極轉(zhuǎn)型，迎接下一個估價春天！
關(guān)鍵詞：成長；堅守；變革；信心
回顧過去30年，海南房地產(chǎn)估價行業(yè)從無到有、從小到大，從逐步摸索到規(guī)范前行，在多個方面取得突破，對全國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展做出過一定貢獻。作為估價行業(yè)的一個老兵，切實感受到行業(yè)的成長壯大，個人及創(chuàng)立的機構(gòu)也隨之成長壯大，享受到經(jīng)濟發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的紅利。30年來，海南估價行業(yè)與宏觀經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，但并沒有隨宏觀經(jīng)濟周期波動而停滯發(fā)展，海南房地產(chǎn)業(yè)三起三落，估價行業(yè)卻穩(wěn)步成長，不斷壯大。
第一次聽說“評估”這一概念是在大學(xué)讀書期間，老師講述他同學(xué)在海南開設(shè)事務(wù)所，1993年9月帶著憧憬來到海南的我第一份工作又正好是在評估公司，當(dāng)初很多人對估價的認識還處于未知領(lǐng)域，我和同事完成的第一個評估報告是在無估價規(guī)范、無報告模板情況下連夜趕工完成的，當(dāng)時海南房地產(chǎn)處于狂熱后的余熱階段，炒樓花依然盛行，時間就是金錢，客戶第二天早上九點需要評估報告洽談合作，時間緊，經(jīng)驗不足，我從新華書店買到唯一一本評估書籍后現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用，在核實產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)，客戶提供的土地證原件我們是第一次見到，在當(dāng)時條件下無法查檔，互聯(lián)網(wǎng)和移動通訊不普及，我們只能通過固定電話向房地產(chǎn)開發(fā)公司上班的朋友求證真?zhèn)?，履行完評估核實程序后，幾個年輕人分工協(xié)作，評估報告是手寫原創(chuàng)打造，當(dāng)時公司僅允許打字員和電腦維護員進入打字室，經(jīng)過打字、校對、審核、蓋章程序，第二天圓滿完成任務(wù)，開啟了我的評估生涯。
我國古代就有房地產(chǎn)評估，史料記載元代有房地產(chǎn)估價從業(yè)者，近代民國時期1930年《土地法》規(guī)定對土地進行評估，當(dāng)代房地產(chǎn)估價從改革開放后復(fù)蘇，隨著1982年《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的頒布，房地產(chǎn)估價興起，1994年7月修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》明確國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。1995年12月海南全省有61人通過全國第一次房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，這是海南房地產(chǎn)估價行業(yè)的第一支隊伍。1996年3月6日經(jīng)海南省民政廳批復(fù)，海南省房地產(chǎn)估價師學(xué)會成立，2005年再次更名為海南省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀業(yè)協(xié)會沿用至今，經(jīng)過近30年的發(fā)展，海南省估價師隊伍達到522人，30年前海南全省含會計師事務(wù)所的評估部在內(nèi)，總共只有6家機構(gòu)從事評估工作，發(fā)展至今全省房地產(chǎn)估價機構(gòu)已經(jīng)達到80家，全省已經(jīng)備案的房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)評估機構(gòu)總共將近240家，這30年來海南房地產(chǎn)估價行業(yè)取得巨大進步。
海南房地產(chǎn)從1993年5月國家宏觀調(diào)控開始一路下行，1998年亞洲金融危機爆發(fā)，全球經(jīng)濟陷入蕭條，海南房地產(chǎn)業(yè)達到谷底。1998年8月，我主持評估的三亞南方大酒店和香港海逸酒店管理集團置換資產(chǎn)，我以估價師身份去香港參與置換談判，當(dāng)時香港樓市從高峰腰斬，置換標(biāo)的香港中環(huán)國際金融中心78-88層房產(chǎn)的價格同樣大幅下降。談判過程中目睹了香港股市驚心動魄的一周，在李嘉誠家族打工皇帝霍建寧的辦公室，置換談判過程中他多次起身看盤，事后才知道他們的上市公司“和記電訊”是國際資本大鱷索羅斯攻擊的三大龍頭股對象之一。亞洲金融危機后的幾年，海南估價行業(yè)并未受到較大沖擊，大量半拉子處置反而帶來業(yè)務(wù)增量。隨著改革開放深入和市場經(jīng)濟的發(fā)展，1998年全國審計、評估中介機構(gòu)開始私有化改制，也是在當(dāng)年開始全國住房制度改革，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來黃金20年，估價行業(yè)也迎來發(fā)展的春天。進入21世紀加入WTO后，中國市場經(jīng)濟體系日益完善，房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立改制風(fēng)起云涌，我也順應(yīng)改革東風(fēng)成立估價機構(gòu)，享受到改革開放的紅利，也感受到了市場競爭和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的艱難，估價人要“潮起潮落平常心，公平公正守恒心”。
1999年住建部出臺《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999，房地產(chǎn)估價行業(yè)步入規(guī)范發(fā)展軌道。2000年6月海南省建設(shè)廳同意設(shè)立海南省房地產(chǎn)估價鑒定委員會，負責(zé)受理政府主管部門、法院和估價糾紛當(dāng)事人委托，對房地產(chǎn)估價進行復(fù)核、鑒定，調(diào)查處理估價糾紛，我省在全國是較早開啟鑒證和糾紛處理機制的省份。2004年《行政許可法》確立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊是行政許可項目。2005年3月31日海南省第三屆人民代表大會常務(wù)委員會通過《海南經(jīng)濟特區(qū)城市房地產(chǎn)價格評估管理規(guī)定》，開創(chuàng)全國首個房地產(chǎn)評估地方立法先河。2008年4月29日海南省人民政府辦公廳成立海南省房地產(chǎn)價格評估專家委員會，全國少有的在省政府層面確立專家委員會的權(quán)威地位。2016年9月27日發(fā)布《關(guān)于全省房地產(chǎn)評估報告統(tǒng)一使用防偽封面的通知》，全國率先由行業(yè)協(xié)會對機構(gòu)服務(wù)產(chǎn)品進行統(tǒng)一標(biāo)識管理。2022年建立海南省房地產(chǎn)司法評估專業(yè)技術(shù)評審人員名單庫暨協(xié)會房地產(chǎn)估價專業(yè)技術(shù)評審專家?guī)欤?022年底首次開展海南省房地產(chǎn)估價機構(gòu)資信評價活動，2023年12月出臺《房地產(chǎn)估價報告抽查管理辦法（試行）》，海南省房地產(chǎn)估價管理治理體系日益完善，隨著時代進步，估價行業(yè)正在向市場化、法制化、民主化、現(xiàn)代化逐步邁進。
一個行業(yè)整體水平提升和學(xué)科理論突破需要廣泛持續(xù)的交流與學(xué)習(xí)。1998在海口舉辦房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)，海南省房地產(chǎn)估價協(xié)會首次聘請國內(nèi)權(quán)威專家授課，課間爭先恐后和老師交流的畫面歷歷在目，通過交流探討新問題、新思路和新技術(shù)，之后不斷舉辦各種形式的培訓(xùn)班、研討會，海南的估價師和機構(gòu)均得到較大提升發(fā)展?？v觀發(fā)達國家房地產(chǎn)估價發(fā)展歷史，英國、新西蘭、前西德、美國、日本、韓國分別于1792、1910、1932、1935、1963、1972年建立自已的房地產(chǎn)估價制度，目前房地產(chǎn)估價方面的理論創(chuàng)新和技術(shù)發(fā)展主要還集中在美國等西方國家[1]，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)復(fù)蘇較晚，目前還停留在引進西方理論與技術(shù)階段。估價理論經(jīng)過200多年發(fā)展，已經(jīng)成為成熟理論，估價行業(yè)經(jīng)過歷史長期檢驗屬于社會剛需行業(yè)。
2010年1月4日中央賦予海南實施國際旅游島戰(zhàn)略，全省房價在一個月內(nèi)幾乎翻番，海南房地產(chǎn)快速發(fā)展給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來持續(xù)景氣。2012-2015年期間國家對房地產(chǎn)再次宏觀調(diào)控，海南房地產(chǎn)業(yè)進入低迷階段，但估價行業(yè)仍然能延續(xù)景氣狀態(tài)。這個階段隨著大數(shù)據(jù)估價的快速發(fā)展和估價機構(gòu)數(shù)量快速擴張，競爭日益加劇，傳統(tǒng)估價面臨較大發(fā)展壓力。
2018年4月13日中央宣布海南全島建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)（港），幾乎同時，4月22日海南省出臺對商品住宅實施全域限購的房地產(chǎn)嚴控措施，而且2018年前后中美貿(mào)易戰(zhàn)開始明顯升級，疊加2020年1月新冠疫情爆發(fā)，各行各業(yè)受到巨大沖擊，但海南估價行業(yè)并未受到較大影響。新冠疫情爆發(fā)幾天后海南省房估協(xié)會立即組織專家編寫并在全國率先發(fā)布《關(guān)于新冠肺炎防控期間評估作業(yè)遠程現(xiàn)場查勘工作指引》，解決了特殊情況下估價現(xiàn)場勘查的困難。直至2021年下半年房地產(chǎn)拐點出現(xiàn)，疊加整個估價行業(yè)拐點的到來，海南房地產(chǎn)估價行業(yè)才真正面臨挑戰(zhàn)。
2018年底海南省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀業(yè)協(xié)會換屆，我被選舉為第五屆會長，第一次肩負行業(yè)發(fā)展使命，頓感壓力巨大。隨著近些年估價行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，大部分估價師及估價機構(gòu)也面臨壓力，個人和機構(gòu)需要拼搏，行業(yè)也需要凝聚共識，尋求變革和突圍，通過規(guī)范管理和行業(yè)治理解決發(fā)展中的問題。2019年我倡導(dǎo)由省房估協(xié)會、省土估協(xié)會和省資產(chǎn)評估協(xié)會建立聯(lián)席會議機制，30年來海南的三個協(xié)會第一次走在一起，對行業(yè)內(nèi)的機構(gòu)協(xié)同監(jiān)管，我多次呼吁和倡導(dǎo)要建立全國性的信息推送、發(fā)布風(fēng)險警示、黑名單共享平臺和機制，加強協(xié)同監(jiān)管，實現(xiàn)分公司屬地管理與執(zhí)業(yè)地備案制，全國一盤棋開展聯(lián)合收費指引發(fā)布、統(tǒng)計平均成本價，嚴格實行收費報備管理，倡導(dǎo)中間價中標(biāo)，改變惡性低價競爭局面。各地政府要對行業(yè)協(xié)會賦權(quán)，在全國范圍內(nèi)推動設(shè)立機構(gòu)由地方協(xié)會初審，并完善機構(gòu)退出機制，由住建部門與地方協(xié)會聯(lián)合開展“雙隨機一公開”檢查。合力推動機構(gòu)管理辦法盡快修改，鼓勵機構(gòu)整合做大做強，試點特殊普通合伙估價公司和中外合作估價所，還可以通過會費比例調(diào)節(jié)估價機構(gòu)總數(shù)量，在全國開展估價機構(gòu)資信評價和評估行業(yè)職業(yè)保險。此外行業(yè)需要從頂層設(shè)計，制定估價行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在全國以黨建引領(lǐng)開展執(zhí)業(yè)道德教育，夯實估價人員底層信仰，重視人才梯隊建設(shè)和境外資格互認。我還呼吁政府基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺開放，行業(yè)協(xié)會制定并發(fā)布全國估價參數(shù)與地方參數(shù)，編制并及時更新《行業(yè)實用參數(shù)大全》。嘗試廣泛建立異業(yè)聯(lián)盟探索新業(yè)務(wù)類型，全國聯(lián)動制定創(chuàng)新業(yè)務(wù)指引，挖掘業(yè)務(wù)增量。
在分析當(dāng)前經(jīng)濟和發(fā)展環(huán)境，對比發(fā)達國家估價行業(yè)發(fā)展歷史，思考行業(yè)發(fā)展路徑，我們展望未來，相信估價行業(yè)一定會在變革中不斷前行，相信估價的剛性社會需求、公開公平公正的服務(wù)原則、成熟的技術(shù)方法、執(zhí)業(yè)準則等行業(yè)生存基礎(chǔ)不會改變，但行業(yè)想要更進一步發(fā)展，需要與時俱進的理論創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，傳統(tǒng)估價要謀求向大咨詢轉(zhuǎn)型，鞏固估價行業(yè)以技術(shù)立業(yè)的根基，不斷深化行業(yè)宏觀管理，從戰(zhàn)略層面規(guī)劃行業(yè)發(fā)展方向，做好包括業(yè)務(wù)、人才、模式、管理、競爭等頂層設(shè)計，鼓勵機構(gòu)微觀管理現(xiàn)代化、法制化和精細化。展望未來，估價行業(yè)需要適應(yīng)社會需求，探索技術(shù)變革，模式變革以及格式化報告的產(chǎn)品改革。
探索技術(shù)變革方面，可以對傳統(tǒng)三大估價方法進行理論完善，比如：市場法可以通過大數(shù)據(jù)模型，擴充案例數(shù)量和修正因素，提高估價的精準度，對于簡單估價標(biāo)的也可以借鑒德爾菲法的思路創(chuàng)新比較法的運用，提高估價效率；收益法可以運用AI模型提高未來收益預(yù)測的可信度，也可以靈活運用收益法反算未來租金或收益，滿足社會實際需求；成本法需要通過AI技術(shù)解決通貨膨脹、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值、利潤率等參數(shù)取值隨意性的痛點問題。
模式變革的一個重要方面是機構(gòu)組織形式的改變，比如在估價行業(yè)試點特殊普通合伙模式，改變整個行業(yè)競爭格局和風(fēng)險管理路徑。在估價行業(yè)試點中外合作所，擴展人才發(fā)展思路和國際業(yè)務(wù)市場，為行業(yè)長遠發(fā)展打開通道。
格式化報告的改革是適應(yīng)社會發(fā)展需要，豐富估價行業(yè)為社會提供產(chǎn)品和服務(wù)的形式，比如：對無法執(zhí)行估價程序的估價實際需求，提供價值分析報告、價格評估、收費價格咨詢和口頭估價等形式多樣的成果，并通過制度設(shè)計強化有償服務(wù)理念。推廣評估和評審結(jié)合制度，推行評估方面的企業(yè)顧問制度，既可以擴大業(yè)務(wù)總量，又可以監(jiān)督行業(yè)整體業(yè)務(wù)質(zhì)量。
總之，海南房地產(chǎn)估價行業(yè)逐步成長壯大，我們隨之成長，為之奮斗，貢獻青春和汗水，估價行業(yè)要重拾信心，縱使宏觀經(jīng)濟潮起潮落，估價行業(yè)始終屹立潮頭，我們堅持客觀公正的宗旨不能變，科學(xué)運用估價理論知識服務(wù)經(jīng)濟的初衷不能變，在百年變局、三期疊加的當(dāng)口，國際環(huán)境發(fā)生重大變化、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展遭遇瓶頸，估價行業(yè)應(yīng)該主動改革以適應(yīng)時代變革，進一步深化基礎(chǔ)理論研究，探索新型發(fā)展模式，深挖估價需求，規(guī)范估價行為。我們估價人要堅定信心、重振旗鼓、堅守初心、規(guī)范管理、凝聚共識、有序競爭、大膽創(chuàng)新、積極轉(zhuǎn)型，迎接下一個估價春天！
參考文獻：
[1]張協(xié)奎、陳偉清《中外房地產(chǎn)估價發(fā)展綜述》1008-5769（2000）02-0052-06
作者：胡發(fā)新
工作單位：海南聯(lián)合振華土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司