摘要：經過30年發(fā)展，中國房地產估價行業(yè)逐漸進入到一個重要轉折期，需要新的擴展探索。近年來中國歷史建筑估價已經發(fā)展為一項較重要的新興業(yè)務，對城市更新、古城保護、解決社會糾紛、存量用地再開發(fā)、老工業(yè)遺產盤活等方面有著不可替代的作用。站在估價行業(yè)長遠發(fā)展的更高角度看，歷史建筑估價不僅是一項業(yè)務，更是一個“產業(yè)鏈”，需要我們構建“產業(yè)+市場+技術+人才+數字”綜合服務體系，做好市場模式創(chuàng)新、人才培養(yǎng)建設、服務轉型引領等。中國房地產估價行業(yè)只要不斷創(chuàng)新引領，致小博大、整合資源，必定會有更好發(fā)展。
關鍵詞：歷史建筑；估價；行業(yè)發(fā)展
中國房地產估價行業(yè)發(fā)展歷經了30年輝煌成績，在國民經濟發(fā)展中起著不可忽視的重要作用。但也要看到近幾年，隨著經濟模式的轉變，傳統(tǒng)估價業(yè)務范圍和規(guī)模逐步發(fā)生萎縮變化，給估價機構帶來了較大的生存和發(fā)展危機。一些估價機構清晰認識到了市場的變化，努力嘗試和探索新的發(fā)展之路，逐漸向其他業(yè)務領域延伸。探索需要房地產估價機構熟悉新時代行業(yè)發(fā)展方向，把握發(fā)展機遇，提升專業(yè)基礎，拓寬估價業(yè)務新領域，推動機構的可持續(xù)、高質量發(fā)展。房地產估價業(yè)務探索新的發(fā)展通常有兩種模式，一是擴大業(yè)務范圍，轉型向其他咨詢業(yè)務領域延伸；二是重點挖掘新興評估業(yè)務，細化專業(yè)服務。
中國歷史建筑估價業(yè)務就是近年來一個較重要的新興市場。2018年10月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關于加強文物保護利用改革的若干意見》，該《意見》明確提出了三大關鍵方向：一是全面構建文物資源資產管理機制；二是積極促進文物的合理利用；三是完善社會參與機制。這三點均緊密關聯(lián)于估價業(yè)務，標志著中國文物與遺產系統(tǒng)在保護利用管理體系中的運營理念和管理制度正經歷著重大調整。特別是2020年9月，習近平總書記強調“要建立健全歷史文化遺產資源資產管理制度”，這一舉措將文物資源資產管理提升到了國家資產管理的高度。緊接著，2021年中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布的《關于在城鄉(xiāng)建設中加強歷史文化保護傳承的意見》中，強調了歷史文化遺產的保護利用傳承，要求以價值為導向、全面保護、合理利用、傳承發(fā)展，并倡導多方參與，形成合力，同時注重社會文化效益、生態(tài)效益與經濟效益的協(xié)調統(tǒng)一。同年，國家文物局與財政部聯(lián)合頒布了《國有文物資源資產管理暫行辦法》，明確將文物資源資產管理情況納入本級政府的年度國有資產報告，并向本級人大常委會報告。此外，該辦法還提出了文物資產價值量化與保值增值的具體要求，標志著文物管理正由傳統(tǒng)的保護性資源管理向更為全面的資源資產管理轉變，這一變革具有深刻的制度性意義。
面對這一機制的重大調整，如何適應并有效實施成為了一個亟待解決的現實問題。國務院公布的第三次文物普查結果顯示，全國共登記了不可移動文物766722處，加上更大規(guī)模的歷史建筑和建筑遺產，如何準確量化這些文物建筑的資產價值，以及如何確保它們的保值增值，已成為當前文物管理領域亟待解決的重要課題。這不僅需要深入的理論探索和研究，還需要在實踐中的不斷創(chuàng)新和嘗試。
需要明確的是，歷史建筑作為城市文化的璀璨瑰寶，其估價不僅為城市更新提供了堅實的科學依據，更在促進歷史建筑資源整合得用、古城保護的可持續(xù)性發(fā)揮了至關重要的作用。在處理歷史建筑相關的產權、使用、修繕等糾紛時，公正的估價能夠成為解決糾紛的有力支撐。此外，歷史建筑的估價還有助于我們識別其潛在價值，為存量用地的再開發(fā)以及老工業(yè)遺產的活化提供重要的策略指導。
在當前，無論是對歷史建筑進行維護、修繕，還是進行投資、利用，甚至是面臨遷移、拆除的決策時，參與主體都需要仔細權衡各種利弊。價值評估，作為基礎和核心的標準，起著決定性的作用。同時，可利用性和經濟性也是不可忽視的權衡標準，尤其是經濟價值，更是投資者關注的焦點。因此，將可利用性和經濟考量納入遺產保護管理之中，建立健全歷史建筑估價技術體系顯得尤為迫切和重要。2018年，最高人民法院、國家文物局等五部門聯(lián)合發(fā)布的《涉案文物鑒定評估管理辦法》中，文物經濟價值評估的概念得到了正式提出，為歷史建筑的估價工作提供了更為明確和有力的政策支持。朱光亞（2020）（1）提出作為不動產的建筑遺產除立足于公眾利益、社會與歷史的價值外，還具有商品社會的另一個屬性，即經濟價值。張杰（2019）（2）認為城市更新與織補需要通過經濟創(chuàng)新來提升。習近平總書記2024年春節(jié)前在天津古文化街考察時強調要保護和利用好歷史文化街區(qū)，使其在現代化大都市建設中綻放異彩。堵不如疏，加強政策引導和利益導入，通過對特定收益、成本或額外效益的衡量，促使人們其改變行為決定，促進“棄拆為?！崩砟钷D變。
鑒于歷史建筑在城市文化中的核心地位，其估價訴求已日益成為蓬勃發(fā)展的新興業(yè)務市場。合理量化歷史建筑的經濟價值，對于推動其合理利用、修繕、投資的社會參與具有重大意義，同時也支持了國有資產管理、司法鑒定與行政處罰的有效實施，有助于減少市場糾紛、維護社會穩(wěn)定。
然而，當前市場上歷史建筑估價領域存在嚴重的不規(guī)范現象。一些藝術品鑒定中心或非專業(yè)評估機構利用市場信息的不對稱性，進行隨意評估，導致結果失真，給社會和經濟帶來了極大的負面影響。作為房地產估價師，我們肩負著時代賦予的專業(yè)責任，迫切需要解決這一問題，其緊迫性和必要性不言而喻。
歷史建筑估價作為一項新興估價業(yè)務，不僅是一個不可忽視的業(yè)務類別，更應當構建成一個完整的“產業(yè)鏈”。這一產業(yè)鏈應當包括鑒定斷代、估值定價、測繪修繕等多個環(huán)節(jié)，類似于文物古董市場。目前，文物古董鑒定估值已經形成了完整的產業(yè)鏈，但歷史建筑估價領域尚待完善，因此其未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>
從估價行業(yè)長遠發(fā)展的角度來看，歷史建筑估價不僅是產業(yè)鏈的構建，更是推動行業(yè)轉型升級的重要機遇。我們應緊抓這一歷史機遇，構建“產業(yè)+市場+技術+人才+數字”的綜合鏈，促進產業(yè)跨界融合，完善產業(yè)生態(tài)模式。這樣，我們才能更好地發(fā)揮歷史建筑估價在推動城市文化保護與發(fā)展中的重要作用。
一、產業(yè)整合
通過整合歷史建筑估價相關的產業(yè)鏈資源，如房地產估價機構、歷史建筑研究咨詢機構，甚至是投資平臺、金融機構等，形成產業(yè)合力，推動估價業(yè)務的深入發(fā)展。
（一）研究成本優(yōu)化—歷史建筑保護資金使用效率提升
梳理分析目前歷史建筑保護資金現狀問題。通過資產價值量化，研究歷史建筑保護、修繕、利用等行為，分析政府、產權人與使用者等利益方之間的博弈關系。分析歷史建筑特征要素對保護資金使用的影響。細化預算流程，優(yōu)化成本結構，突出保護重點，探索保護資金有效使用方式，提升資金使用效率，體現資產保值。
（二）研究效益增值—歷史建筑合理利用引導與管控
以歷史建筑特征要素、區(qū)位環(huán)境因素、相關利益人因素為決策變量，以歷史建筑維護建筑成本、周邊環(huán)境為約束條件，研究歷史建筑在利用過程中各要素與社會效益、經濟效益的交互效應。探索歷史建筑合理利用與有機更新的引導路徑，促進資產保值增值。
（三）多元參與—社會資本參與及激勵
通過歷史建筑保護利用投資現狀分析，梳理社會對投資歷史建筑保護利用的動機認知和痛點卡點，重點分析產權、利用、特征要素、保護限制及價值量的影響度。分析資產價值量化對引入社會資本產生的效應，探索利益分配格局重構，明確政府承擔投入責任及由市場機制調配的各自范圍。從完善市場準入、擴展參與渠道、強化金融支持、提供財稅優(yōu)惠等角度，優(yōu)化社會資本參與的適宜發(fā)展模式。支持政府資產管理，梳理資金渠道，為歷史建筑保護利用提供了經濟角度的科學依據。
二、市場模式創(chuàng)新
積極探索符合歷史建筑估價特點的市場模式，如引入市場競爭機制、推動估價結果的市場化應用等。
（1）理論研究：歷史建筑估價不同于傳統(tǒng)估價業(yè)務，需要有新的基礎理論作支撐，比如建筑遺產的經濟研究在目前國內仍然薄弱。
（2）技術規(guī)范：歷史建筑經濟價值不同于普通的房地產價值，具有特殊的歷史文化價值、特殊使用價值以及特殊保護限制條件影響；有別于可移動文物，其市場拍賣案例比較很多，鑒定專家很多，而歷史建筑案例較少；同時可移動文物更重視的是歷史文化價值，基本不考慮使用功能，歷史建筑需要正常使用，不用則容易損壞。因此，常用的房地產估價技術方法不宜直接適用歷史建筑估價，我們應運用房地產估價原理，重新調整其具體公式與技術參數等，建立起適用于歷史建筑估價的技術規(guī)范，刻不容緩。
（3）宣傳推廣：公眾教育與宣傳是歷史文化傳承的重要工作。估價機構可參與其宣傳服務。在保護好歷史信息、建筑風貌等物質載體的基礎上，深入挖掘并展示歷史建筑蘊含的歷史文化信息，在開發(fā)改造運營中進行文化展示宣傳，提升線上與線下的宣傳推廣方式，講述歷史故事、打造老廠名片，為廣大公眾所知。
（4）管理機制：要建立好產業(yè)鏈，也要設置好相關的管理機制。主管部門特別是行業(yè)學會，在推出歷史建筑估價技術規(guī)范的同時，應認真設置：相關考試制度（入門標準）、特殊估價收費標準建議、特殊對象估價報告評審機制、估價爭議審核處理流程、違規(guī)人員處罰通報機制等。
三、人才培養(yǎng)與建設
加強歷史建筑估價人才的培養(yǎng)，提高估價人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德水平，為估價業(yè)務提供堅實的人才保障。
（1）制定符合業(yè)務發(fā)展的培訓課程體系。對于新興業(yè)務來說，相關知識和技能非常重要，需要根據業(yè)務特點發(fā)展趨勢制定符合市場需求的培訓方案，包括培訓教材、課程體系、實踐教育等，才能夠確保培養(yǎng)適宜人才，符合行業(yè)發(fā)展需要。
（2）建立青年人才培養(yǎng)機制。新興業(yè)務展需要更多的青年人才，有更多的創(chuàng)新思維，因此培養(yǎng)青年人才的機制需要改革，特別是要推廣實踐性的教學模式。
（3）注重基礎知識的教育。雖然我們估價師已經具備一定的專業(yè)知識，但歷史建筑估價需要的專業(yè)技能和知識較為特殊，其建筑修繕、工程設計等基礎知識依然是必須掌握的，要注重基礎知識的教育。
（4）吸引具有專業(yè)技能的優(yōu)秀人才。對于從業(yè)人員，不僅要在估價師中挖掘，也要吸引建筑、規(guī)劃、工程學等專業(yè)人才進入這個行業(yè)，提升專業(yè)發(fā)展的速度和競爭力。
（5）與相關的歷史建筑機構進行聯(lián)合培養(yǎng)。培育優(yōu)質的綜合性人才資源也是歷史建筑保護圈共同的愿景。
四、服務轉型引領
推動估價服務從單一的評估向咨詢、策劃、投融資等多元化方向發(fā)展，提升估價服務的附加值和競爭力。
（1）歷史建筑經濟價值的市場評估。涉及轉讓、抵押，征收、收購、融資、入股等市場行為，城市更新、低效用地再開發(fā)、公房重組、存量資產盤活、歷史地段開發(fā)、資金渠道拓展等領域都亟待歷史建筑經濟價值的顯化，確保更多的歷史建筑得到妥善保護和合理利用。
（2）歷史建筑涉及司法鑒定與行政處罰的評估。2018年《涉案文物鑒定評估管理辦法》第十三條規(guī)定：涉案文物鑒定評估機構可以根據自身專業(yè)條件，并應辦案機關的要求，對文物的“經濟價值”進行評估。針對文物建筑損毀的行政案件的執(zhí)法同樣需要歷史建筑估價的技術支持。
（3）租金評估，資產保值增值。許多歷史文化遺產項目資產由國資平臺或企業(yè)單位所持有，確保年租金的合理計算，達到資產的保值增值，也是財政管理部門的基本要求?？梢猿蔀楣纼r機構的長期業(yè)務。
（4）資產建賬。國家要求全面建立資產管理機制：一是為摸清家底；二是為文物資源資產后續(xù)計量，調整至“文化資產”科目顯化；三是為強化“專業(yè)評估計價”，資產的計價依據；四是選用現行法律法規(guī)是否匹配，賬務核算是否規(guī)范標準等；五是提煉文物文化資產明細分類核算原則，緊跟文物資產管理實施細則的推進。估價機構時不我待。
（5）產權調查與登記。產權作為資產管理的核心。國家要求建立完善常態(tài)化的國家文物登錄制度，建設國家文物資源大數據庫。盤活資產必須要產權清晰。文物的第四輪產權調查、登記與整理已經開展。估價機構也要積極參與不可移動文物或歷史建筑的產權調查。
（6）項目利用策劃、咨詢與投資經濟評價。項目投資者特別是國資平臺，對于投資歷史街區(qū)項目的整體改造與開發(fā)利用需要科學的項目經濟評價，估價機構正是可以充分發(fā)揮特長，大到一個街區(qū)項目投資（利用策劃與經濟評價），小到某處歷史建筑的民間投資利用（歷史文化遺產利用投資顧問），業(yè)務前景廣闊。
五、數字化轉型
利用大數據、人工智能等先進技術，推動歷史建筑估價業(yè)務的數字化、智能化轉型，提高估價效率和準確性。如CIM、BM三維建模、歷史建筑數字孿生系統(tǒng)、歷史建筑市場交易平臺、歷史建筑文物資產管理系統(tǒng)、歷史建筑市場信息數據庫、依托歷史地段的文化數字化、場景活化等。估價機構應依托數字化建設，積極參與歷史建筑資產清查、登記、評估、租賃、交易等經濟行為。
隨著時代的演進，歷史建筑估價業(yè)務逐漸嶄露頭角，從最初的邊緣化議題到現今成為關注的焦點，相關部門對于歷史建筑的經濟價值和文物資產管理態(tài)度也從避而不談到積極面對。這一轉變充分彰顯了估價機構在歷史建筑資產管理、利用分析與經濟評價領域的深厚專業(yè)功底和創(chuàng)新探索精神，這正是我們估價行業(yè)從業(yè)者的專業(yè)素養(yǎng)所在?；仡欀袊康禺a估價行業(yè)三十年的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現，市場模式的創(chuàng)新、人才培養(yǎng)的建設以及服務轉型的引領是推動其茁壯成長的三大支柱。其核心生命力便在于不斷的“創(chuàng)新引領”。當前，隨著高質量新時代的到來，房地產估價行業(yè)正迎來新的發(fā)展機遇。我們需要不斷推陳出新，實踐創(chuàng)新，以小博大，整合資源，更好地服務于社會和市場，推動房地產估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是我們每一位估價行業(yè)從業(yè)者共同的責任和使命。
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[2] 張杰.存量時代的城市更新與織補[J].建筑學報,2019(7),1-5.
[3] 徐進亮.歷史性建筑估價[M].南京:東南大學出版社,2015.
作者：徐進亮 張弘武 王全民
工作單位：東南大學建筑學院 天津國土資源和房屋職業(yè)學院 東北財經大學