資產(chǎn)評估法研討會專家意見摘要
（2014年4月24日）
季如進（清華大學房地產(chǎn)研究所教授）
1、立法起草說明別有用心。立法起草說明給人的感覺是資產(chǎn)評估師是我國改革開放最早出現(xiàn)的，其后才有房地產(chǎn)估價師、土地估價師，但是事實上完全不是這樣。資產(chǎn)評估是由國企改制而產(chǎn)生的，隸屬于會計平臺。各財經(jīng)院校的資產(chǎn)評估專業(yè)的成立時間也遠遠晚于房地產(chǎn)估價和土地估價。
2、資產(chǎn)評估法由一個部門牽頭推動不太合適，這一定是受一定的利益集團控制。資產(chǎn)評估想立法的原因有多個，其中有一個就是現(xiàn)在國有資產(chǎn)改制已經(jīng)差不多了，資產(chǎn)評估公司業(yè)務在逐漸減少，所以想通過立法來搶占其他估價行業(yè)的業(yè)務。
3、立法尚缺乏共識。如果把法律名稱中的“資產(chǎn)”去掉，至少達成一半共識，很多專家都對此提出看法。如果把牽頭單位中的“財政部”去掉，共識會更高。
閆旭東（北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司董事長）
1、不能打造萬能的評估師。有房地產(chǎn)估價師、土地估價師資格，才能做房地產(chǎn)評估、土地估價業(yè)務，這是對專業(yè)的尊重。如果一個評估師什么業(yè)務都可以做，就沒有人會相信。
2、一業(yè)多會并不是真正意義上的一業(yè)多會。二審稿寫得特別巧妙，前面有一個“資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會”，后面是“有關資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會”，后面的都是為前面的打工的，整個的核心就是用資產(chǎn)評估統(tǒng)所有的估價行業(yè)，由財政部門管理。
3、關于評估師分類、執(zhí)業(yè)、注冊等很不明確。二審稿中成立估價機構需要八個資產(chǎn)評估師，也沒明確是什么評估師，怎么組合，一點都不嚴謹，不嚴肅。
4、資產(chǎn)評估挑起了估價標準的混亂?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》是1999年發(fā)布的，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》是2001年發(fā)布的，這兩個都是國家標準，但資產(chǎn)評估準則是中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)的，卻對房地產(chǎn)、土地的估價做了新的準則，引起準則的混亂。
張秀智（中國人民大學公共管理學院副主任）：
1、立法很不合理、不公平，更沒有必要性。經(jīng)濟領域的立法，首先要存在市場失靈現(xiàn)象，從估價行業(yè)來看，并沒有出現(xiàn)這種現(xiàn)象，所以不需要立法來管制這個行業(yè)，需求上沒有必要；二是，政府要管制，應該立一個合法的法，所有相關部門一起協(xié)調(diào)之后，不存在爭議，恰恰現(xiàn)在大多數(shù)部門并不同意，由少數(shù)利益集團控制，從二審稿2、6、7、43條可以看出來。從43條也可以看出該法并不公平。
2、特殊行業(yè)更容易被少數(shù)利益集團所控制，行業(yè)應由市場調(diào)整。估價行業(yè)總體是比較小的行業(yè)，屬于特殊行業(yè)。在我國特殊行業(yè)更容易被少數(shù)利益集團所控制，希望行業(yè)由市場來進行自我調(diào)整。從二審稿9～12條可以看出專業(yè)性，我們應該提供最專業(yè)的估價服務，而不是把六大評估行業(yè)合并為一。
3、資產(chǎn)評估法不僅損害了生產(chǎn)者的福利，還損害了消費者的權益。從生產(chǎn)者福利來看，從二審稿12條來看，需要重新考試、注冊，這需要花費巨大的精力。從消費者福利來看，萬能估價師的服務沒有專業(yè)性，損害了消費者的利益。
4、舉一個例子，1992年，王府井東安市場跟新鴻基地產(chǎn)公司合資，東安市場屬國有資產(chǎn)，國有資產(chǎn)跟企業(yè)合資需要進行估價。當時由北京市國資委的估價機構進行評估，評估的結果是東安市場價值50塊錢，而對方的投資為幾個億，二者無法對等。之后找到北京市房地產(chǎn)管理局的評估所，得到的結果是5個億，最后合資成立了新東安市場。國資委的估價機構得出50塊錢結果的原因是他們依據(jù)估價對象的現(xiàn)金流和折舊進行評估，當時東安市場虧損特別多，所以評估的結果特別低，但實際上在王府井這寸土寸金的地方，一個市場再怎么便宜也不可能只是50塊錢。而依據(jù)房地產(chǎn)估價的做法，評估出真正的市場價值。因此，不同評估專業(yè)的差距是巨大的，統(tǒng)一管理會抹殺評估的專業(yè)性。
劉洪玉（清華大學土木水利學院副院長）：
1、國際上最先出現(xiàn)的是房地產(chǎn)估價、土地估價，并一直以此為基礎。估價在國外由測量師引申而來，最早的是土地評估，逐漸的是地上建筑物的評估。在英國，最早的是不動產(chǎn)評估，自始至終不動產(chǎn)評估師都是主流，稱為產(chǎn)業(yè)測量師。房地產(chǎn)、土地估價的國家標準是最早的，考試也是最早開始的，評估活動也是最早的。
2、資產(chǎn)評估要統(tǒng)一考試不可行。二審稿想把所有估價行業(yè)統(tǒng)起來，而估價行業(yè)的專業(yè)勝任能力是行業(yè)最基本、最重要的職業(yè)道德，能勝任才去接這業(yè)務，這才能得出專業(yè)的意見。
3、國際上資產(chǎn)評估中涉及房地產(chǎn)估價的都是由房地產(chǎn)估價師來做。實際上，資產(chǎn)更多的是體現(xiàn)在財務報表上，在國外這些都是會計師、審計師就可以做了，根本不需要專門的資產(chǎn)評估師去做。比如在香港，都是由會計師去做，如果涉及到房地產(chǎn)評估，會去找房地產(chǎn)估價師去做，然后將房地產(chǎn)估價的結果放入財務報表就可以了。
4、美國房地產(chǎn)估價師還細分為很多種類。美國用的最多的還是real estate appraisal，也就是不動產(chǎn)估價，包括住宅評估師、普通評估師、高級評估師、商業(yè)評估師等等，各有各的執(zhí)業(yè)范圍。
廖俊平（中山大學嶺南學院教授，FIG第九委員會2015-2018年候任主席）：
1、國際上房地產(chǎn)估價以整個測量體系為基礎。國際測量師聯(lián)合會分了專業(yè)實踐委員會、專業(yè)教育委員會、空間信息管理委員會、水文測量委員會、定位與測量委員會、工程測量委員會、定級與土地管理委員會、空間規(guī)劃與開發(fā)委員會、房地產(chǎn)估價與管理委員會、建設經(jīng)濟與管理委員會，這些是從空間定位出發(fā)的，所有的與空間定位、空間信息利用有關，整個測量是構成房地產(chǎn)估價的基礎，我們專業(yè)的來源是一個很大的體系。
2、要想搶別人飯碗，通過市場競爭，而不是立法強制。要來做我們的專業(yè)，可以，但你先學習我們的知識；我要去搶他們的業(yè)務，比如說機器設備的業(yè)務，我不懂啊，我覺得我得先去學習幾年的機械知識，我懂得以后我才會去做，但是我沒法去學習，我也沒想過去搶別人的東西。
3、國際上房地產(chǎn)估價師分很多種類，更不可能將所有估價統(tǒng)一。我國形成了房地產(chǎn)估價業(yè)務之后，會分成更多的房地產(chǎn)估價分支，美國還有專門做農(nóng)業(yè)的估價師等等，我們目前是不是需要統(tǒng)一起來，怎么統(tǒng)？我覺得光把知識統(tǒng)一起來，都做不到。
洪亞敏（首都經(jīng)濟貿(mào)易大學不動產(chǎn)研究所所長）：
1、立法不符合《立法法》精神。我國《立法法》規(guī)定，立法應從國家整體利益出發(fā)；體現(xiàn)人民的意志；應以經(jīng)濟建設為中心，堅持改革開放；應從實際出發(fā)，科學合理地規(guī)定公民、法人和其他組織的權利與義務、國家機關的權力與責任。《資產(chǎn)評估法》是專業(yè)法，應當受《立法法》的調(diào)整。該法實際上是用“一業(yè)”代“多業(yè)”，用“部分的利益”代“全體的利益”，和《立法法》的主旨背道而馳。
2、立法鼓勵萬能估價師，而不是鼓勵、崇尚專業(yè)分工。評估應強調(diào)專業(yè)能力?？缃绲椒菍I(yè)所能的業(yè)務領域，和職業(yè)倫理不相符。因為不動產(chǎn)評估有其自身的專業(yè)范圍和專業(yè)能力，資產(chǎn)評估跨界做不動產(chǎn)評估業(yè)務，是在鼓勵萬能估價師，而不是鼓勵、崇尚專業(yè)分工。
3、資產(chǎn)評估法關于行業(yè)協(xié)會的規(guī)定實質(zhì)是“一會多業(yè)”。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》中資產(chǎn)的分類可以看出，本法所說的資產(chǎn)涵蓋范圍很廣，應該是多個行業(yè)，立法想由資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會統(tǒng)管，就不是一業(yè)多會，而是一會多業(yè)，與政府改革方向趨勢是相悖的，是絕對不可行的。
楊向群（國家發(fā)展和改革委員會價格認證中心副主任）：
1、關于關于立法背景?！顿Y產(chǎn)評估法》其實是國務院有關部門依據(jù)自己的職能謀取權益的博弈。朱志剛是原資產(chǎn)評估師協(xié)會會長，是資產(chǎn)評估法之父，卻是個腐敗分子。
2、從立法必要性來講。只有涉及基本經(jīng)濟制度才需要通過法律來規(guī)范；評估的實質(zhì)是出具專家意見，對“專家意見的管理”是不應通過立法來管理。在美國，只有涉及到金融安全時候國家才干預不動產(chǎn)評估。我們認為專業(yè)應該是越細越好越順，而立法的人卻認為分工太細會亂。
3、立法未通過國務院立法，而是直接通過人大來立法，立法路徑不符合經(jīng)濟法立法慣例。通過國務院立法程序，需先由各部門統(tǒng)一意見再上報，但該法所涉及的各部門并未能統(tǒng)一意見，因此通過國務院立法程序肯定行不通。并且，立法過程中國務院法制辦、中編辦等相關部門就《資產(chǎn)評估法》提出的修改意見都未采納。
4、法律名稱問題。資產(chǎn)沒有明確的定義，建議可以命名為《估價法》。另外，我不認同評估是六大平臺，比如觀賞石、森林資源資產(chǎn)、價格認定、船舶價格評估、海洋資產(chǎn)資源等都沒有包含，評估肯定不止六大平臺。
5、行政管理體制問題。國務院財政部門統(tǒng)管不合理，依據(jù)和理由都不充分。國家立法，授權國務院設定統(tǒng)管部門就該由國務院來設定，《資產(chǎn)評估法》沒有權利干預并確定由國務院財政主管部門統(tǒng)管資產(chǎn)評估行業(yè)。此法界定的是價格行為，應該在發(fā)改委價格調(diào)整范圍內(nèi)，可由價格主管部門發(fā)改委來統(tǒng)管資產(chǎn)評估各行業(yè)。因為發(fā)改委沒有任何一個協(xié)會是資產(chǎn)評估法所提及協(xié)會，不存在利益的博弈，同時他既是是宏觀調(diào)控部門，又是價格主管部門。
郭晉林（北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會監(jiān)事長）：
1、遵循、支持十八大提出的一業(yè)多會，引導各行業(yè)良性競爭去提高服務質(zhì)量。
2、立法應有利于行業(yè)的發(fā)展，特別是關乎到國計民生的特殊行業(yè)的健康發(fā)展。
3、謹慎立法。
梁津（北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理）：
1、立法基礎不準確，與《物權法》背道而馳。資產(chǎn)的定義出現(xiàn)在會計準則里，是指企業(yè)的經(jīng)營能力，與財產(chǎn)本身沒有直接的關系。立法第二條中指出資產(chǎn)評估包含動產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值和其他經(jīng)濟權益的評估，意思是說資產(chǎn)等于動產(chǎn)、不動產(chǎn)等多種財產(chǎn)，這種說法是不對的。《物權法》中指出物包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)，根本沒有資產(chǎn)一詞。因此，立法第二款的定義是沒有立法依據(jù)的，與《物權法》是背道而馳的。
2、立法的出臺，對除資產(chǎn)評估師之外的其他專業(yè)估價師顯失公平。立法的出臺將對生產(chǎn)者和消費者產(chǎn)生一定的影響，會誤導他們?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)估價師的權益，有立法基礎。而且，房地產(chǎn)估價師、土地估價師從業(yè)二十年，積累了一定的行業(yè)聲譽、客戶關系、影響力等。立法的出臺會改變估價師的名稱，剝奪了5萬多名房地產(chǎn)估價師、4萬多名土地估價師的權益。
鄧峰（北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限公司董事長）：
1、二審稿有很強的偽裝性，把狹義和廣義的資產(chǎn)評估的混淆，把資產(chǎn)評估協(xié)會和有關資產(chǎn)評估協(xié)會混淆，資產(chǎn)評估管理部門和有關資產(chǎn)評估管理部門相混淆，別有用心。
2、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)范圍非常模糊。第2條，資產(chǎn)評估定義模糊，是按照現(xiàn)有資產(chǎn)評估體系進行分類的，將打破現(xiàn)有的六大平臺格局，隱含著今后按這個邏輯體系去執(zhí)業(yè)。第6條，行業(yè)協(xié)會不同領域自律管理。但是執(zhí)業(yè)領域未作區(qū)分，行業(yè)協(xié)會也無法明確區(qū)分。第9條，專業(yè)類別的設定，實際上是想打破原有市場分類體系。第16條，注冊評估專業(yè)類別來執(zhí)業(yè)，并只能在一個機構執(zhí)業(yè)。專業(yè)類別在2、6條中并未規(guī)定，造成的結果是房地產(chǎn)、土地只能做自己的業(yè)務，但是資產(chǎn)卻能做所有的業(yè)務。
3、立法說旨在一業(yè)多會，但實際上是總會上設置多個分會。第37條是說資產(chǎn)評估協(xié)會，第47條是說有關資產(chǎn)評估協(xié)會，意思是總會上設分會。完全違背了一業(yè)多會的宗旨，更像是一會多業(yè)。
4、行政管理的問題。第7條提到國務院建立協(xié)調(diào)機制，第43條直接點出由國務院財政部門會同制定協(xié)調(diào)機制，明顯就是提出由財政部門來牽頭管理。我們認為不該由財政部來牽頭。評估資格種類很多，大多數(shù)是通過人社部考核建立起來的，由人社部來建立牽頭機制也比由財政部牽頭合理。